Budući zakon o prostornom uređenju trpi kritike s raznih strana, ovisno o tome kako i koga najavljene novine tangiraju, a uime nezadovoljnika u hotelskoj branši progovara i Otmar Michaeler, direktor Falkensteiner Michaeler Tourism Groupa. Austrijski FMTG posluje, inače, u šest europskih zemalja, među ostalim upravlja s 27 hotela visoke kategorije, a u Hrvatskoj je prisutan s pet hotela, kampom i premium apartmanima, sve na zadarskom području i otoku Krku. Falkensteinerov čelnik ne daje često intervjue, ali sada istupa jer smatra da ublažavanje početnog prijedloga o općoj zabrani parcelizacije turističkih zona na pojedinačne vlasničke jedinice neće biti dovoljno da zadrži interes potencijalnih investitora.
Po novom, u zonama od pet zvjezdica do 30 posto kapaciteta moglo bi biti u privatnim apartmanima i vilama, zašto to po vašemu mišljenju i dalje nije dovoljno da privuče nove investicije?
Ova je izmjena korak u dobrom smjeru, ali ekonomski gledano nije dovoljna. Stvarnost diljem Europe je jasna: nakon pandemije, projekte temeljene isključivo na hotelima gotovo je nemoguće financirati. Banke i investitori sada zahtijevaju modele mješovite namjene u kojima se hoteli dopunjuju i sufinanciraju servisiranim rezidencijama. Omjer od 70 posto hotela i 30 posto rezidencija, međutim, nije održiv. U vrhunskom resortu svi se elementi – hotel, gastronomija, wellness, infrastruktura i rezidencije – moraju planirati kao cjelina. Fiksno ograničenje od 30 posto praktično sprječava razvoj modernih premium resorta, koji su Hrvatskoj hitno potrebni kako bi ostala konkurentna na međunarodnoj razini.
Hrvatska se bori s apartmanizacijom, u hotelima je samo 200.000 kreveta, a u privatnom smještaju više od 600.000, nisu li privatne vile i apartmani unutar resorta također neka vrsta apartmanizacije?
Hrvatska se suočava s pretjeranim rastom nereguliranog privatnog smještaja. No uspoređivanje takvih jedinica s brendiranim rezidencijama unutar resorta je pogrešno. Stvarni je problem u apartmanima za odmor u stambenim naseljima koji uklanjaju stanove s lokalnog tržišta i stvaraju zagušenja. Brendirane rezidencije, naprotiv, posebno su izgrađene, registrirane turističke jedinice u jasno definiranim zonama te njima upravljaju licencirani hotelski brendovi uz potpunu transparentnost, sigurnost i profesionalne standarde. Ključna razlika je dobrovoljna priroda iznajmljivanja. Nigdje u gospodarstvu vlasnici nisu prisiljeni koristiti svoju imovinu na određeni način; obvezni su samo poštovati pravila ako se odluče za određenu namjenu. Isti princip vrijedi i ovdje: iznajmljivanje ne smije biti obvezno. No ako se vlasnik odluči na najam, on bi se trebao odvijati isključivo preko licenciranog operatora resorta kako bi se osigurala centralizirana operativa i pravilna turistička namjena zone. Standard od 5 zvjezdica također znači da je riječ o visokovrijednim nekretninama, a mnogi kupci jednostavno ih ne žele dijeliti. Takvi su vlasnici uglavnom "veliki potrošači" čija prisutnost povećava ukupnu potrošnju posjetitelja. Uvođenje obveznog najma podrivalo bi sam cilj privlačenja turizma više vrijednosti. Brendirane rezidencije ne doprinose "apartmanizaciji"; one je sprječavaju. Uklanjaju neregulirani najam, izbjegavaju prazne krevete, podižu kvalitetu i podupiru cjelogodišnje poslovanje. Međunarodna praksa — od Mediterana do Alpa — pokazuje da su resorti mješovite namjene danas standard. Ako Hrvatska ne dopusti ovaj model, investicije će jednostavno otići drugdje.
Imate ili gradite hotele, osim u Austriji i Hrvatskoj, i u Njemačkoj i Češkoj. Koji su omjeri hotelskog i drugog smještaja u vašim drugim resortima i koliko uopće vlasnici vila i apartmana unutar tih kompleksa tijekom godine osobno koriste svoju imovinu?
Posvuda vidimo isti trend: projekti mješovite namjene jedini su realno financijski održiv oblik razvoja novih hotela. U prosjeku je omjer oko 50 posto hotela i 50 posto rezidencija – s rastućom tendencijom u korist rezidencija. Korištenje je uredno, profesionalno vođeno i potpuno integrirano u resort.
Kakva je općenito praksa u europskim zemljama i na Mediteranu kad govorimo o tzv. mješovitim resortima?
U svim zrelim turističkim tržištima – Portugalu, Italiji, Grčkoj, kao i u alpskim regijama – resorti mješovite namjene su standard. Oko 70-80 posto svih novih projekata temelji se na kombinaciji hotela i brendiranih rezidencija. Mnoge zemlje aktivno potiču takve modele jer omogućuju visokokvalitetnu infrastrukturu, privlače međunarodne goste i donose snažne fiskalne koristi.
Uz postojeće hotelske objekte i kamp, imate li u planu daljnje širenje u Hrvatskoj?
Da, planirane su dodatne investicije od oko 200-300 milijuna eura u Punta Skali i Boriku. Jedan primjer je projekt Aurora Residences: gradnja 88 jedinica trebala bi biti dovršena do proljeća 2026., a prva preuzimanja planiraju se od travnja 2026. godine. Svi ovi razvojni projekti u Punta Skali i Boriku, međutim, ovise o tome da novi zakon o prostornom uređenju – posebno članak 68. – bude oblikovan na način koji investicije čini ekonomski održivima. Bez jasnih, transparentnih i investitorima naklonjenih uvjeta veliki projekti u oba resorta – i mnogi drugi u Hrvatskoj – bit će teško ostvarivi. Modeli poput Borika i Punta Skale postoje diljem Hrvatske i može se pretpostaviti da će investitori donositi zaključke ako nedostaju pouzdani i ekonomski isplativi okviri. Druge zemlje, osobito Grčka, pokazuju koliko destinacija može profitirati od internacionalizacije. Modeli mješovite namjene predstavljaju budućnost – što mi je još jednom potvrđeno prošlog tjedna na R&V-u, najvećem europskom sajmu hotelskih resorta i rezidencija u Ateni. Rast se događa tamo gdje je pravni okvir dobro postavljen.
Hrvatske turističke vlasti inzistiraju na održivom razvoju, možete li usporediti situaciju prema tom kriteriju ovdje i u Austriji?
Austrija je tijekom desetljeća iskustva u turizmu razvila vrlo visoke standarde održivosti – osobito u energetskoj učinkovitosti, regionalnim lancima opskrbe, upravljanju vodom i zemljištem te mobilnosti. Hrvatska, međutim, brzo napreduje i nalazi se na vrlo dobrom putu. U svojim resortima sve se više oslanjamo na obnovljive izvore energije, održive metode gradnje, suradnju s lokalnim proizvođačima i digitalne sustave radi povećanja učinkovitosti. Modeli mješovite namjene olakšavaju ova ulaganja jer osiguravaju financiranje visokokvalitetne infrastrukture.
Jeste li zadovoljni rezultatima svojih hotela na jadranskoj obali, odnosno ovogodišnjom sezonom u Hrvatskoj?
U cjelini smo vrlo zadovoljni razvojem poslovanja; naši su hoteli i ove godine ostvarili snažne rezultate. Međutim, u usporedbi naših šest destinacija, Hrvatska je bila najslabija. Razloga je više: uvođenje eura dovelo je do nerazmjernog rasta cijena, neovisno o stvarnom razvoju kvalitete. Osim toga, premalo je novih međunarodnih hotelskih brendova, dok se i dalje naglasak više stavlja na kvantitetu nego na kvalitetu. Proširenje sezone također ostaje izazovno: još ima premalo visokokvalitetnih, međunarodno orijentiranih hotelskih proizvoda, a avionske veze koncentrirane su gotovo isključivo na vrhunac sezone. Lokalno i regionalno tržište samo ne može osigurati dovoljnu popunjenost izvan glavne sezone. Ako Hrvatska ne uspije stvoriti jasne, transparentne i investitorima naklonjene uvjete – kao što su to već uspješno učinile brojne južnoeuropske destinacije – prijelaz u istinsku cjelogodišnju destinaciju bit će vrlo težak.
Što očekujete dogodine? Austrijanci ostaju odani hrvatskoj obali, koja im je već niz godina jedna od omiljenih ljetnih destinacija.
Da, pretpostavljamo da ostaju. Austrijski gosti cijene dobru dostupnost, kvalitetu i mediteranski stil života. Potražnja ostaje stabilna, pod uvjetom da su okvirni uvjeti odgovarajući. No ključno će biti da Hrvatska nastavi unaprjeđivati internacionalizaciju turizma i uspostavi investitorima naklonjene strukture. Samo će tako nastajati projekti koji privlače goste visoke platežne moći, povećavaju dodanu vrijednost i produljuju sezonu. Austrijski su gosti važni, ali sami nisu dovoljni za gospodarski uspjeh zemlje.
Otvori KEKS Pay
