Predložene izmjene Zakona o prostornom uređenju izazvale su buru nezadovoljstva među investitorima jer uvode stroga ograničenja etažiranja u turističkim zonama i nejasne kriterije izuzeća, posebno oko statusa projekata s UPU-ovima, lokacijskim dozvolama i visokim stupnjem pripremljenosti. Novoosnovana Udruga investitora u hrvatski turizam, koja okuplja najveće domaće i međunarodne ulagače, upozorila je prošlog tjedna da bi zakon u predloženom obliku mogao zaustaviti projekte vrijedne 4,8 milijardi eura preko noći.
Neodrživi model
Ministarstvo Branka Bačića u prvom je tekstu prijedloga zakona išlo za time da potpuno ukine mogućnost etažiranja u turističkim zonama, da bi taj omjer s ciljem "gašenja požara" ubrzo bio pomaknut na 30:70 pri čemu manji dio otpada na dijelove koji se mogu etažirati. Investitori smatraju da je i dalje riječ o neodrživom modelu. Ističu da bi usvajanje zakona u ovakvom obliku Hrvatsku učinilo jednom od najnepovoljnijih zemalja za ulaganja u luksuzni turizam.
Mario Šerić, jedan od najiskusnijih hrvatskih i europskih konzultanata za turizam i hotelijerstvo, koji je odradio više od 180 projekata u šesnaest zemalja, kaže da Hrvatska od osamostaljenja nikada nije definirala svoje strateške nacionalne interese. "Trideset godina pričamo o produljenju sezone, a nemamo kongresne centre, velike muzeje, kulturne manifestacije međunarodne razine, moderne atrakcije ni golf terene. Bez toga je produljenje sezone samo prazna fraza", kaže.
Još je veći problem smještajna struktura koja je potpuno izmakla kontroli. "U dvadeset godina hoteli su porasli za samo 6 posto, a apartmani više nego dvostruko. Na obali nastaju cijele četvrti bez pločnika, zelenila i infrastrukture. Hrvatska vizualno postaje kopija Budve i predgrađa po Grčkoj i Turskoj. To nije razvoj nego degradacija", ističe Šerić. "Na Mediteranu se desetljećima razvijaju višenamjenski kompleksi koji kombiniraju hotele, apartmane i vile, uz ugostiteljske, trgovačke i zabavne sadržaje. Omjeri su u pravilu oko 50% hoteli, oko 50% apartmani i vile. To je standard, ne iznimka", kaže. Posebno naglašava da je etažiranje ključni element tog modela. "Projekt je neisplativ ako je sve isključivo komercijalni inventar bez mogućnosti etažiranja i prodaje dijela kapaciteta", dodaje. Zato ga posebno zabrinjava smjer zakona. "Ako želite zabraniti apartmanizaciju, definirajte ju. Ali nemojte istim potezom blokirati i hotele i resort projekte koji su klasika u Europi. To je kao da zabranite avione jer ne valjaju autobusi", rekao je. Šerić naglašava da je intencija zakona - borba protiv apartmanizacije - opravdana, ali izvedba izuzetno loša.
Etažiranje najvažnije
Arhitekt Ante Marić iz studija Atelior, potvrđuje da je upravo etažiranje jedno od najvažnijih pitanja zakona — ali i područje najvećih pogrešnih pretpostavki. "Zakon ne razlikuje nekontroliranu apartmanizaciju od planiranih turističkih kompleksa visokog standarda. To su dvije potpuno različite stvari. U jednom slučaju imate stihiju, u drugom najuređenije cjeline na obali", kaže Marić. "Etažiranje je instrument koji osigurava da vlasnici ne mogu mijenjati izgled jedinice, širiti je, zatvarati terase ili izbjeći sustav najma. Sve je definirano ugovorom između vlasnika i operatera", objašnjava. Zato smatra da su kvalitetni resorti zapravo najbolji zaštitnici prostora.
Otvori KEKS Pay
Koliko sam ja shvatio iz rasprave po ovom novom zakonu kada želiš graditi a imaš zemljište u građevinskoj zoni treba samo otići kod arhitekta i reći što želiš. On odradi svoje i šalje nadležnim službama zahtjev za izdavanje dozvole. Noo ovakav postupak mnogima bi izbio dodatni izvor zarade jer više ne bi mogli zanovijetati i tražiti poguranac.