Dok se svijet bavi vojnim i političkim posljedicama sukoba na Bliskom istoku, jedan manje vidljiv proces već bi se mogao početi odvijati u pozadini - promjena smjera investicijskog kapitala. Tržišta nekretnina posebno su osjetljiva na percepciju sigurnosti i stabilnosti, a upravo je sigurnost bila jedan od ključnih razloga zašto je Dubai posljednjih godina postao jedna od najpopularnijih destinacija za međunarodne investitore. Ako geopolitička nestabilnost promijeni percepciju rizika u regiji, pitanje više nije samo što će se dogoditi s dubajskim tržištem nekretnina, nego i kamo će dio tog kapitala otići. U toj jednadžbi Hrvatska bi se mogla pojaviti kao jedan od neočekivanih dobitnika.
Novonastalu situaciju komentira Ivan Kovačić, istaknuti hrvatski poduzetnik i investitor u području luksuznih nekretnina, poznat po svojoj ulozi u razvoju i profesionalizaciji tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Vlasnik je tvrtke Remington nekretnine, koja je ekskluzivni zastupnik globalno prestižne mreže Christie’s International Real Estate za Hrvatsku. Uz svoje poslovne aktivnosti, Kovačić ima i važnu diplomatsku ulogu. Obnaša dužnost počasnog konzula Kraljevine Belgije u Hrvatskoj, gdje aktivno doprinosi jačanju gospodarskih, kulturnih i institucionalnih veza između dviju država. Njegovo djelovanje na presjeku poduzetništva i diplomacije čini ga jednim od prepoznatljivih aktera u području međunarodne poslovne suradnje i investicija u regiji.
Dubai je u posljednjih nekoliko godina postao jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina na svijetu. Samo tijekom 2025. godine u tom je gradu zabilježeno više od 270.000 transakcija nekretnina ukupne vrijednosti oko 917 milijardi dirhama, odnosno približno 250 milijardi američkih dolara (Izvor: Dubai Media Office / Dubai Land Department, 2025). Riječ je o povijesnom rekordu koji potvrđuje snažan rast tržišta i rastući interes međunarodnih investitora. Strani kupci čine značajan dio tog tržišta, a Dubai se posljednjih godina pozicionirao kao globalni centar ulaganja u nekretnine.
U takvom kontekstu Dubai nije privukao samo institucionalne investitore i globalni kapital, nego i velik broj privatnih kupaca. Među njima su i investitori iz srednje i jugoistočne Europe, uključujući Hrvatsku. Posljednjih godina hrvatski kupci sve češće ulažu u dubajske stanove, najčešće u novogradnji i projektima u fazi izgradnje.Prema procjenama agenata koji prodaju projekte u regiji srednje i jugoistočne Europe, hrvatski kupci godišnje kupuju nekoliko stotina stanova. Vrijednost ulaganja hrvatskih kupaca procjenjuje se na više od 100 milijuna eura godišnje.
Razlozi za takav interes relativno su jasni. Dubai nudi prinos od najma koji je često viši nego na europskim tržištima. Prema analizama međunarodnih konzultantskih kuća poput Knight Franka i Global Property Guidea, bruto prinosi od najma stambenih nekretnina u Dubaiju često se kreću između 5 i 7 posto, dok su u većini europskih tržišta znatno niži. U Hrvatskoj se bruto prinosi u pravilu procjenjuju na oko 3 do 4 posto u Zagrebu te između 2 i 4 posto na obali. Uz to dolaze i drugi faktori: jednostavan proces kupnje za strane državljane, porezni režim bez poreza na dohodak te snažan marketing developera usmjeren prema međunarodnim kupcima.
Međutim, tržišta nekretnina izrazito su osjetljiva na percepciju sigurnosti. Ako dio investitora zaključi da je geopolitički rizik u određenoj regiji postao veći, kapital se rijetko povlači iz sektora nekretnina u potpunosti. U pravilu se samo preusmjerava prema drugim tržištima koja nude slične prednosti uz nižu razinu neizvjesnosti.
U slučaju hrvatskih investitora takvo preusmjeravanje kapitala moglo bi imati dva smjera. Prvi je domaće tržište, prije svega Zagreb. Zagrebačko tržište nekretnina posljednjih je godina dobilo snažnu investicijsku komponentu. Stanovi se često kupuju ne samo za stanovanje nego i kao investicija, posebno u segmentu manjih stanova namijenjenih dugoročnom najmu. Investitori koji su ranije razmatrali Dubai kao investicijsku opciju mogli bi se u slučaju povećane nesigurnosti odlučiti za bliže i poznatije tržište. Takav kapital često ulazi u novogradnju ili projekte u izgradnji, a kupnja nekretnina u Hrvatskoj nerijetko se kombinira i s kreditnim financiranjem. Zbog toga bi eventualni povrat dijela kapitala iz Dubaija mogao povećati aktivnost na tržištu investicijskih stanova u Zagrebu.
No učinak ne bi bio ograničen samo na glavni grad. Dio tog kapitala vrlo bi vjerojatno završio i na obali. Već danas mnogi investitori iz Zagreba kupuju nekretnine na Jadranu kao kombinaciju investicije i osobne uporabe. Takve kupnje često imaju i lifestyle komponentu, jer vlasnici nekretninu koriste dio godine, a ostatak vremena je iznajmljuju. U tom kontekstu tržišta poput Istre, Kvarnera i dijelova Dalmacije mogla bi također osjetiti dio tog investicijskog kapitala. Upravo su ta tržišta već snažno internacionalizirana i imaju značajan udio stranih kupaca.
Drugi potencijalni kanal utjecaja mogao bi doći iz međunarodne potražnje, posebno iz Njemačke i Austrije. Dubai je posljednjih godina snažno privlačio europske investitore, uključujući kupce iz takozvane DACH regije. Ako dio tih investitora postane oprezniji prema ulaganjima u regiji Bliskog istoka, kapital bi mogao potražiti alternativne destinacije. Za kupce iz Njemačke i Austrije Hrvatska ima nekoliko ključnih prednosti. Geografska blizina, članstvo u Europskoj uniji i eurozoni te snažna turistička percepcija čine hrvatsku obalu prirodnom destinacijom za kupnju druge nekretnine. Drugim riječima, Hrvatska je već dugo prisutna na investicijskoj karti tih kupaca.
U takvom scenariju dio potražnje mogao bi se preusmjeriti prema bližim i stabilnijim europskim tržištima. Istra, Kvarner i pojedine dalmatinske destinacije već danas imaju snažan interes kupaca iz Njemačke i Austrije, pa bi eventualni pomak u investicijskom sentimentu mogao dodatno pojačati potražnju u tim regijama.
Važno je pritom zadržati realnu perspektivu. Hrvatska ne može u potpunosti zamijeniti Dubai kao investicijsku destinaciju. Dubai je globalni financijski i logistički hub koji investitorima nudi kombinaciju visokih prinosa, poreznih pogodnosti i međunarodne mobilnosti. Hrvatsko tržište nekretnina ima drugačiji profil. U Hrvatskoj investitori češće računaju na dugoročno držanje imovine i rast vrijednosti nekretnine nego na visoki prinos od najma. Razlika je vidljiva i u samoj veličini tržišta. Dok se vrijednost godišnjih transakcija nekretnina u Dubaiju mjeri u stotinama milijardi dolara, ukupna vrijednost transakcija na hrvatskom tržištu nekretnina procjenjuje se na oko desetak milijardi eura godišnje. Upravo zbog relativno male veličine hrvatskog tržišta čak i relativno mali pomaci u međunarodnom kapitalu mogu imati vidljiv utjecaj na potražnju i cijene nekretnina. Ako se dio investicijskog kapitala počne preusmjeravati s udaljenih tržišta prema bližim europskim destinacijama, Hrvatska bi se mogla naći među tržištima koja od toga imaju koristi.
Geopolitičke krize rijetko imaju samo političke posljedice. Često mijenjaju i smjer kretanja kapitala. A kada kapital počne tražiti sigurnija i bliža tržišta, tržišta nekretnina obično su među prvima koja to osjete. U takvom scenariju Hrvatska bi mogla postati jedan od neočekivanih dobitnika promjena koje se trenutno događaju daleko izvan njezinih granica.
Evo i i detaljne usporedbe veličine tržišta u Dubaiju i Hrvatskoj. U Dubaiju je 2025. godine bilo oko 270.000 transakcija, vrijednost tržišta prema podacima Dubai Media Office / Dubai Land Department oko 250 milijardi USD. Hrvatska 'pak u predviđanjima ima više od 100 000 transakcija godišnje uz procijenjenu vrijednost tržišta oko 10 milijardi EUR. Dubajsko tržište je više od dvadeset puta veće, ali upravo zbog male veličine hrvatskog tržišta i relativno mali pomaci kapitala mogu imati vidljiv efekt.
Što se usporedbe prinosa od najma tiče, prosječan bruto u Dubaiju je između 5 i 7%, u Zagrebu između 3 i 4%, a na Jadranu između 2 i 4%. To znači da investitori u Hrvatskoj češće računaju na rast vrijednosti nekretnine i lifestyle komponentu, dok Dubai više privlači investitore koji traže prinos. Ako bi dio kapitala iz Dubaija počeo tražiti alternativna tržišta, najrealniji scenarij bio bi podjela ulaganja na dva segmenta - Zagreb i Jadran. U Zagrebu bi se ulagalo u investicijske stanove, novogradnju i dugoročni najam, a na Jadranu u Istru, Kvarner i dijelove Dalmacije. Na obali se investicije često kombiniraju s osobnom uporabom nekretnine, što dodatno potiče kupnju.
FOTO Od sutra skuplje gorivo: Vlada ograničila cijene, evo koliko ćete plaćati benzin i dizel
Otvori KEKS Pay
