Samo tri od deset prodanih stambenih nekretnina protekle se četiri godine kupovalo na kredit. Ostali su kupci, domaći i strani, nekretnine plaćali iz vlastite štednje. Priobalne županije imaju relativno niske udjele kreditnog financiranja, a najniže su vrijednosti u Istarskoj (14,8%), Šibensko-kninskoj (16,8%) i Zadarskoj (18,4%) županiji, navodi Hrvatska narodna banka u jučer predstavljenoj publikaciji o financijskoj stabilnosti, čiji sastavni dio predstavlja i stanje na tržištu nekretnina i stambenim kreditima. Cijene stanova i kuća i dalje rastu, bez obzira na smanjen interes kupaca, a prvi dio ove godine donio je pojačanu kreditnu aktivnost banaka. Najveći udio kreditno financiranih kupoprodaja nekretnina zabilježeni su u kontinentalnim županijama, posebno u Međimurskoj županiji (41,1%), Gradu Zagrebu (38,7%) i Zagrebačkoj županiji (38,1%). – U priobalju su izrazito zastupljeni inozemni kupci i kupnje za potrebe turističkog najma, koje se češće financiraju vlastitim sredstvima te je stoga udio kreditnog financiranja u pravilu niži. Tržište nekretnina u Zagrebu u velikoj mjeri ovisi o kreditnom financiranju jer se veći dio nekretnina kupuje za potrebe stanovanja – navode analitičari HNB-a.
Stambene kredite najčešće ugovaraju građani s višim dohocima, pri čemu je često uključen i dohodak sudužnika, pa je tako posljednjih godina 71 posto glavnice ili oko 56 posto svih stambenih kredita isplaćeno građanima s dohocima iznad 1800 eura. Potrošačke kredite uglavnom uzimaju ljudi koji zarađuju ispod 1200 eura i češće dolaze u probleme s otplatama kredita. Od svih gotovinskih i drugih nestambenih kredita isplaćenih od 2021., kod 2,5% do 3% kredita dolazi do kašnjenja u otplatama u prve dvije godine, a u sljedećoj godini taj udio raste za još 1,5 postotnih bodova. Kod stambenih kredita u prve dvije godine samo između 0,2% i 0,4% kredita dolazi do poteškoće s otplatama, a taj udio raste za još 0,2 - 0,3 postotnih bodova u svakoj sljedećoj godini otplate. Udio loših stambenih kredita u Hrvatskoj smanjio se na samo 1,7 posto, u odnosu na više od deset posto zabilježenih prije deset godina. HNB navodi da više od 10% stambenih kredita i dalje spada u kategoriju s povećanim kreditnim rizikom. Središnju banku zabrinjava i rast kreditne izloženosti banaka sektoru nekretnina. Krediti poduzećima u nekretninskom biznisu često su velikih iznosa, dugih dospijeća i izrazito osjetljivi na tržišne cikluse i makroekonomska kretanja.
Iskustva iz prethodnih kriza pokazuju da pad tržišne aktivnosti i pad cijena nekretnina mogu brzo generirati gubitke i pritisak na bilance banaka. HNB navodi da između 11% i 22% dužnika sa stambenim kreditima u istom trenutku uzima i nestambeni kredit. U većini slučajeva nestambeni krediti isplaćeni su ili u mjesecu kada je isplaćen stambeni kredit ili koji mjesec nakon toga, što upućuje na to da se ljudi zadužuju za pokrivanje dodatnih troškova povezanih s kupnjom i uređenjem nekretnine. Prema podacima koje su banke prikupile od klijenata, gotovo 80% dužnika po stambenim kreditima stječe nekretninu za vlastito stanovanje. Malo više od 70% dužnika koji uzimaju oba kredita ugovaraju ih u istoj banci. Dužnici koji istodobno uzimaju stambene i nestambene kredite imaju slabiju kreditnu sposobnost i veću zaduženost. Njihov je dohodak prosječno oko 2500 eura, što je za oko 500 eura manje od prosječnog dohotka dužnika koji uzimaju samo stambene kredite.
Analitičari središnje banke ističu da se usporedno s djelovanjem globalne neizvjesnosti povećavaju i domaći sistemski rizici budući da snažna potražnja potiče rast cijena nekretnina i kreditnu aktivnost. Premda rast plaća i gospodarska ekspanzija djeluju stabilizirajuće, oni istodobno potiču snažno kreditiranje kućanstava i nastavak rasta cijena na tržištu nekretnina, a to pridonosi akumulaciji neravnoteža i može povećati osjetljivost gospodarstva na moguće šokove. Da bi otklonila ili smanjila spomenute rizike, središnja banka zaoštrava uvjete kreditiranja i kod gotovinskih i kod stambenih kredita. Rata stambenog kredita od srpnja ne smije prelaziti 45 posto dohotka dužnika, dok će se potrošački krediti uzimati na najviše deset godina.
Poražavajući je podatak da se samo 30% nekretnina kupuje stambenim kreditima. Jer to je ono što kupuju mladi. I eto gdje se krije odgovor na pitanje zašto je demografska slika katastrofalna.