Naslovnica Vijesti Hrvatska

Kako probuditi mrtvo tržište nekretnina? Evo što predlažu stučnjaci!

Vaše prijedloge za "buđenje" posrnulog tržišta nekretnina komentirali su znanstvenica sa Ekonomskog instituta u Zagrebu Maruška Vizek te predsjednik Hrvatskog društva ekonomista i političar Ljubo Jurčić.
01. travnja 2014. u 14:09 17 komentara 2450 prikaza
Jurčić Vizek
Foto: Pixsell

U našoj VL Inicijativi pitali smo vas kako probuditi tržište nekretnina i uglavnom ste poručili Vladi da "povisi standard i spusti cijene nekretnina".

Predlagali ste i još neke mjere kao što je odustajanje od poreza na nekretnine, privremeno ukidanje poreza na promet nekretninama, ukidanje poticajne stanogradnje i bolje uređene pitanja najma. Vaše prijedloge komentirali su znanstvenica sa Ekonomskog instituta u Zagrebu Maruška Vizek te predsjednik Hrvatskog društva ekonomista i političar Ljubo Jurčić.

1. Mislite li da bi pad cijene nekretnina povećao njihovu prodaju i "probudio tržište", bez da se poveća kupovna moć građana?

Maruška Vizek: Čak i da kupovna moć građana ostane ista, značajan pad cijena nekretnina bi povećao priuštivost nekretnina, što bi u konačnici trebalo dovesti do povećanja prodaje i "buđenja" tržišta. No naš temeljni problem je što usporedno s padom cijena nekretnina, pada i realni dohodak, zbog čega nekretnine i dalje ostaju relativno nepriuštive. Također valja naglasiti da ako su cijene na tržištu nekretnina duže vremensko razdoblje bile prenapuhane, bit će potrebno više vremena da se ugasla potražnja opet probudi. Djelomično su za to odgovorna izmijenjena očekivanja jer nakon kolapsa tržišta građani su počeli očekivati da će cijene nekretnina nastaviti padati u budućim razdobljima, premda takvo očekivanje nije utemeljeno, niti mora biti ispravno. No ono će definitivno utjecati na prodaju stanova.

Ljubo Jurčić: Mislim da ne. Barem ne značajnije. U ekonomiji postoji jedan koeficijent  koji pokazuje osjetljivost potražnje u odnosu na promjenu cijena. Zove se koeficijent elastičnosti. Na njegovu vrijednost utječu i cijene ali i drugi čimbenici. Mislim da je njegova vrijednost u postojećoj situaciji vrlo mala, tj. da neće biti značajnijeg povećanja potražnje ako dođe do pada cijena.  Sada puno više na potražnju za  stanovima utječu: prosječna plaća, sigurnost posla, perspektiva gospodarskog rasta i rasta plaća, zaduženost stanovništva, kretanje nezaposlenosti (zaposlenosti),  kreditna sposobnost građana, dobavljivost kredita,..

2. Neki naši komentatori smatraju da bi tržište nekretnina probudilo suprotan trend, odnosno povećanje cijena kvadrata, jer mnogi na kupovinu nekretnina ne gledaju kao na "rješavanje stambenog pitanja, već kao ulaganje u buduću zaradu". Što mislite o tom prijedlogu?

Maruška Vizek: Procjene rađene prema podacima DZS-a sugeriraju da je već sada svaka jedanaesta stambena jedinica u zemlji prazna. Samo u Zagrebu ima 20 tisuća stambenih jedinica u kojima se plinska brojila ne okreću, što znači da ti stanovi  potpuno prazni i da služe kao investicijski instrument. Već i sama najava uvođenja poreza na imovinu koja penalizira akumulaciju dodatnih stambenih jedinica kao oblik štednje, dekuražirala je takvo ponašanje. Očekuje da će u budućnosti takve tendencije biti značajno smanjene, zbog čega nema niti govora o tome da bi se tržište moglo probuditi kada cijene nekretnina počnu rasti. Tržište nekretnina će se oporaviti kada se počiste sve zalihe neprodanih stanova sa bilanaca banaka i građevinara te kada se oporavi tržište rada u zemlji. Nažalost, za sada takvih naznaka nema.

Ljubo Jurčić: Postoji i taj dio potražnje. On spada dijelom u štednju a dijelom u špekulativni posao.  Štedi se u realnim dobrima, ako dođe do bankrota financijskih institucija ili vrijednosnih papira, nekretnina ostaje. Smatra se kao više-manje sigurna štednja.  Međutim, sama najava poreza na nekretnina ovakvu vrstu štednje, odnosno  potražnje, svesti će na nulu. Povećanje cijena nekretnina je špekulativni posao ako se očekuje daljnji rast cijena nekretnina i namjerava se na tom porastu cijena zarađivati. Mislim da narednih desetak godina neće biti značajnijeg rasta cijena nekretnina, barem stanova,  zato što smo prije imali preveliku i preskupu izgradnju. Veliki dio nacionalnog dohotka je bespotrebno, zbog izostanka regulacije nesavršenog građevinskog  tržišta od strane države, otišao u građevinske objekte, što se vrlo štetno  odrazilo na razvoj ukupnog gospodarstva. Naime, zbog neusklađenosti ponude (broja izgrađenih stanova) i potražnje (broja kredita, krediti su se brže izdavali nego što su se stanovi gradili) cijene stanova su bile dvostruko veće od "prirodnih" cijena za Hrvatsku. Zbog toga je značajan dio nacionalnog dohotka otišao nepotrebno  u beton i time se  smanjila mogućnost ulaganja u produktivnije objekte. Zbog toga je danas sve izraženiji problem otplate stambenih kredita, odnosno, kapitalna struktura Hrvatske je nepovoljna za razvoj.  

" Ministarstvo financija vrlo neodgovorno pristupa uvođenju poreza na nekretnine"

3. Smatrate li da bi povoljno na tržište djelovalo kada bi država odustala od najave uvođenja poreza na nekretnine, jer mnogi smatraju da se njime "plaši stanovništvo" koje onda ne kreće u kupnju u strahu od nameta koji neće moći kasnije plaćati?

Maruška Vizek: Najava poreza na nekretninsku imovinu definitivno demotivira stanovništvo od kupnje nekretnina. Ministarstvo financija vrlo neodgovorno pristupa uvođenju tog poreza jer nije slučajno da se pad cijena nekretnina intenzivirao otkako je Ministarstvo počelo najavljivati taj porez. Uvođenju bilo kojeg poreza, pa tako i poreza na imovinu mora se pristupiti ozbiljno i odgovorno, što znači da nema razloga za najavljivanje tog poreza ako nisu ispunjeni niti svi administrativni i institucionalni preduvjeti za njegovu implementaciju, a jasno je da u Hrvatskoj takvi preduvjeti nisu zadovoljeni.

Ljubo Jurčić: Porez na nekretnine uništava potražnju za drugim nekretninama. Za stanovima ne. Na prosječne stanove obično se porez na nekretnine ne naplaćuje i nadam se da će tako i biti u Hrvatskoj. Za stanovima potražnja ovisi kao što sam malo prije rekao o prosječnoj plaći, sigurnosti posla, očekivanom rastu nacionalnog dohotka i plaća,.. , itd.  Ako bi država odustala od uvođenja poreza na nekretnine, povećala bi se potražnja za „dodatnim“ nekretninama: vikendicama, stanovima za iznajmljivanje, kao vrsta štednje , itd…

4. Kao kratkoročnu mjeru, naši komentatori su predlagali da država privremeno ukinu porez na promet nekretninama. Što mislite o tom prijedlogu?

Maruška Vizek: Takva mjera ne bi imala veći utjecaj na oporavak tržišta jer temeljni razlog za izostanak oporavka tržišta nekretnina nije tih 5 posto poreza na promet nekretnina, nego nepriuštivost nekretnina, odnosno iznos rate kredita koju kućanstvo treba plaćati na ime stambenog kredita. Ta rata se može smanjiti samo tako da se smanje cijene nekretnina, poveća zaposlenost i prosječna neto plaća ili da se smanje kamatne stope na stambene kredite.

Ljubo Jurčić: Svaka ušteda je bitna za kupca, ali u postojećoj situaciji, ukidanje poreza na promet nekretnina ne bi značajnije promijenio situaciji. Postojeći ponuđači stanova vjerojatno nude i veće popuste od stope tog poreza, pa se ništa značajnije ne događa.

5. Mnogi komentatori smatraju da se nikakvim mjerama na samom tržištu nekretninama ne može "natjerati" ljude koji nemaju novca na kupnju kuća i stanova, nego će se "tržište samo od sebe oporaviti" kada budemo imali rast BDP-a i "stanovništvo imalo stalne poslove uz redovito plaću". Slažete li se s njima i smatrate li da će tržište "živnuti" tek nakon što će Hrvatska nekoliko kvartala zaredom imati rast BDP-a?

Maruška Vizek: U potpunosti se slažem s navedenim komentarima.

Ljubo Jurčić: Više – manje da! Kako sam i prije rekao. Samo neće biti dovoljno nekoliko kvartala pozitivnog rasta BDP, nego će trebati  najmanje cijela pozitivna godina i uz uvjerljivo dugoročniji trend povećanja zaposlenosti i plaća. Pored toga, mora se proći i prva faza "čišćenja" s tržišta već izgrađenih stanova.

"Poticajna stanogradnja nam ne treba"

6. Treba li država ukinuti poticajnu stanogradnju i time omogućiti "poštenu utakmicu na tržištu nekretnina" i bi li taj potez doveo do veće prodaje nekretnina?

Maruška Vizek: Budući da je u Hrvatskoj već sada svaki jedanaesti stan prazan i budući da nam je demografska slika poražavajuća, smatram da Hrvatskoj neće biti potrebna velika ponuda novih stanova u budućnosti, pa stoga nema potrebe ni za poticajnom stanogradnjom. Ako država želi poticati stambenu industriju, onda treba razvijati programe poticanja povećanja energetske učinkovitosti i obnove starih zgrada jer se ako stambena industrija nastavi baviti isključivo izgradnjom novih stanova, te stanove za jedno ili dva desetljeća više neće imati tko kupovati. Uvođenje poreza na imovinu koje je po mom mišljenju neizbježno će dodatno povećati ponudu rabljenih stanova na tržištu te dodatno ugroziti izglede za opstanak stambene industrije. Poticajna stanogradnja nam dakle ne treba, ali su nam zato neophodni kvalitetni programi stambenog zbrinjavanja najsiromašnijeg sloja stanovništva, pri čemu je izrazito važno da država može precizno detektirati tko je točno socijalno ugrožen, a tko ne.

Ljubo Jurčić: Poticajnu stanogradnju ne treba ukinuti, jer ona čini dio stambenog tržišta. Naime, kao i sva druga tržišta, stambeno tržište nije homogeno (jedinstveno) nego se sastoji iz različitih dijelova koji imaju svoje posebnosti. Prema svakom tržištu treba imati i posebnu politiku, odnosno regulaciju, radi optimaliziranja  cijelog tržišta.  Poticajnu stanogradnju treba zadržati i vjerojatno usavršiti, kako bi bila poticajna za ljude koji na drugi način ne mogu doći do stana ili imaju drugačije mogućnosti i potrebe za pribavljanjem stana, a da istodobno ne čini nelojalnu konkurenciju ostatku stambenog  tržišta.. Tu je još i pitanje njene društvene isplativosti.

7. Bi li bolje zakonsko uređivanje najma i njegovo kontroliranje dovelo do buđenja tržišta nekretnina? Što bi država trebala napraviti kako bi tvrtke i građani više iznajmljivali svoje kuće i stanove i te najmove prijavljivali državi?

Maruška Vizek: Uređenje tržišta najma bi povećalo osjećaj životne sigurnosti najmoprimaca, zbog čega bi se potencijalno mogla smanjiti potražnja za stanovima. Stoga, takav potez po mom mišljenju ne bi doprinio buđenju tržišta nekretnina, premda to ne znači da uređenje tržišta najma nije neophodno. Povećanje broja iznajmljenih stanova i kuća se može poticati kroz poreznu politiku (primjerice putem umanjene stope poreza na imovinu u slučaju da vlasnik iznajmljuje stan). Porezna politika može riješiti i problem prijavljivanja dohotka od najma. Uz poreznu politiku, na povećanje prijavljivanja dohotka od najma nekretnine mogu pozitivno utjecati ne samo nagrade u vidu poreznih olakšica, nego i kazne za one koji takav vid dohotka ne prijavljuju.

Ljubo Jurčić: U ekonomiji je najbitniji faktor isplativost. Sva ostala rješenja su u drugom planu ako je računica negativna. Građani bi više iznajmljivali i prijavljivali najmove ako se isplati. Danas se ne isplati ulagati u stanove za iznajmljivanje, jer je odnos cijene  stanova u odnosu na nacionalni dohodak (i plaće )  prevelik. Ekonomisti  bi rekli da cijene nisu uravnotežene, a na uravnoteženom odnosu cijena tržište normalno funkcionira.  Cijena je na "tržištu kralj", ona određuje sve. Cijena stana i cijena najma su u raskoraku, ili su plaće male, ili su stanovi preskupi, ili oboje. Nažalost, mislim da je ovo zadnje. Kad bi ovi odnosi bili uravnoteženi, onda ne bi bilo problema niti s najmom, niti s porezom. Svako tržište funkcionira kad su cijene uravnotežene. To je osnova i razvoja cijelog gospodarstva: uravnoteženi odnosi  cijena između različitih roba i usluga.

8. Mislite li bi dobar potez države bio da se mlade obitelji oslobodi plaćanja poreza na promet nekretninama, da im se da povlaštena kamata i uvjeti na kreditima i krediti u valuti u kojoj primaju plaću?

Ljubo Jurčić: Uglavnom, da. U mom konceptu države, država treba osigurati besplatno zdravlje, besplatno obrazovanje i svakom punoljetnom stanovanje. Stanovanje, kao osnovna ljudska potreba,  ne prepušta se tržištu, pogotovu ne, divljem i neuređenom  tržištu koje smo imali proteklih desetak godina. Takvi stihijski odnosi značajno su doprinijeli sadašnjoj hrvatskoj krizi i učinili ju dugoročnom. U svakom slučaju, moj stav je  prvi stan mlade obitelji  bez poreza, uz minimalnu kamatu (ne višu od 2%) i plaćali bi samo jedan dio vrijednosti stana. U Hrvatskoj je novac kuna i ni jedna druga valuta u domaćem prometu (domaćim transakcijama) ne smije obavljati niti jednu funkciju novca.

Sudjelujte u raspravama u našim drugim VL Inicijativama koja možete pronaći OVDJE

>>Rad na crno: Kako zaustaviti iskorištavanje radnika

>>Parkiranje u Zagrebu: Više mjesta za nižu cijenu ili jedinstvena cijena za cijeli grad?

Elipso

  • Avatar poklon1234
    poklon1234:

    Maruška Vizek tvrdi 'da su cijene na tržištu nekretnina duže vremensko razdoblje bile prenapuhane'... ne zelim vrijedjati ali da sam na njenom mjestu ja bih vratio diplomu... ''strucnjaci'' namjerno pod navodnicima, a ne znaju kako funkcioniraju banke i sto je ... prikaži još! to hipotekarna kriza (namjerno cu pisati narodnim jezikom, da obican citatelj more skuziti u cemu je caka)... pa ne kupuje danas covjek nekretninu sa ustedjevinom vec ide u banku koja mu daje kredit kojim on kupuje. Pa spustanjem cijena nekretnina spusta se i zarada banaka... srbija, bugarska, rumunjska imaju niske cijene nekretnina... pa gdje su... u kolapsu... nize cijene nekretnina znaci niza zarada banaka jer ako stan vrijedi 20.000€ koliko ce banka na njemu zaraditi... pa banke nece imati cime struju platiti, a gdje su place cistacice, renta prostorija itd... HR je dio globalnog trzista i bankarskog sustava sto znaci da ako imate hipotekarnu krizu banka ispumpava novac i plasira ga tamo gdje nema hipotekarne krize u ovom slucaju u kinu, indiju, njemacku itd... pa obicna kuca u njemackom selu kosta 200.000€ i cim kupac (koji je kucu kupio kreditom) ne isplati kredit banka je srecna jer kupci cekaju u redu da kupe nekretninu, sto znaci da banka u svakom slucaju profitira... kome ce ovdje banka preprodati nekretninu ako kupac izgubi posao i ne moze nastaviti otplacivati kredit... dovoljno je pogledati cijene u parizu, rimu, berlinu i vidjeti da tamo pored astronomskih cujena promet nekretnina cvijeta... a nasi 'strucnjaci' preporucuju suprotno... jadna li nam majka sa njima... pa ako bi cijene skocile na primer na 10.000€ po m2 u zg onda bi stan od 60m2 kostao 600.000€, tada ne bi samo kostali toliko stanovi koji su na prodaju i za koje bi banke davale kredite vec bi toliko kostali i stanovi koji su vec u posjedu... sto ovo znaci? to znaci da kada bi netko, tko posjeduje ovakvu nekretninu, zelio dignuti kredit za bilo sto mogao bi od banke traziti 200.000€ bez problema uz zalog pomenute nekretnine... ne samo taj netko vec svi posjednici nekretnina bi dizuci kredite uz zalog skupih nekretnina vrtjeli veliku kolicinu novca na hr trzistu a to znaci da bi skocile i place a obrti bi bili snazniji i lako bi se suprostavili vanjskoj konkurenciji... a sa niskim cijenama nekretnina ulaze u obrte sa malom kolicinom novca sa kojim ne moze se pokrenuti ozbiljan biznis i brzo propada jer ga jede globalna konkurencija... a ako stan u zg kosta 80.000€ banka za njega oce dati kredit 20.000€ (ako uopce da) jer ga ionako nema kome prodati ako klijent propadne a ona preuzme nekretninu s kojom ne zna sto ce... sto bi banke gubile vrijeme sa sicom ovdje kada mogu okretati milijune na drugim trzistima... sada ce nesposobna vlada prodati ceste a banke ce taj novac expresno ispumpati kao sto su ispumpavale ranije sav novac sa naseg trzista... ... treba priznati da u hr ne postoji ekonomski strucnjak ... pa samo par ljudi u svijetu zna kako funkcionira globalna ekonomija... jedan od njih je hrvat i otjeran je iz hrvatske... hrvati stuju crkvu i mole se bogu da im pomogne, bog im posalje covjeka a 'hrvatska' ga otjera...

  • chupakabra:

    Postoji preko 70000 kredita u švicarskim francima. Svatko kome se glavnica poveća duplo, ne razmišlja o prodaji stana i/ili kupnji većeg jer to ne može podmiriti. Čak i pad cijena nekretnina od 30 % bi građani bili u stanju nekako ... prikaži još! amortizirati i krenuti u neku drugu kupnju stana, zamjenu ili slično. Druga stvar je upravo razina svijesti zaštite potrošača koji u RH kada je riječ o nekretninama je u smislu klijenta potpuno nereguliran a tiče se odnosa banaka sa građanima koji su platežno sposobni i kojima umjesto da se omogući fer odnos, banke sa figom u džepu navlače zarade na sve načine gušeći potrošnju a HNB ih u tome podržava.

  • Avatar tituš
    tituš:

    Sigurnost radnog mjesta i plaće, lako dostupni krediti i pronatalitetna politika temelji su za podizanje zanimanja za popunjavanje postojećih i gradnju novih nekretnina (stanova kuća). Mi smo nacija koja umire, imamo i imati ćemo viškove stanova, a sve će tako ... prikaži još! biti dok imamo kriminalno - korupcionaše na vlasti, dok imamo nesposobne i neaktivne tužiteljstvo i korupcionaško, političko sudstvo!