Prema podacima Eurostata čak 91 posto kućanstava u Hrvatskoj živi u vlastitoj nekretnini, posjedovanje stana ili kuće duboko je ukorijenjeno kao ultimativni cilj i simbol sigurnosti. Ipak, ta se tradicionalna težnja danas suočava s brutalnom financijskom realnošću.Cijene nekretnina dosegnule su razine koje su, prema analizama stručnjaka, prenapregnute u odnosu na primanja lokalnog stanovništva. Konkretno, za kupnju prosječnog stana od 60 četvornih metara potrebno je izdvojiti iznos koji je ekvivalentan devet do deset prosječnih godišnjih neto plaća, što za pojedinca bez značajnije ušteđevine predstavlja gotovo nepremostivu prepreku. Takva situacija tjera mnoge, pogotovo mlađe generacije, da ozbiljno preispitaju je li dugoročni stambeni kredit jedini put te je li najam zaista samo "bacanje novca".
Argumenti za kupnju stana i dalje su snažni i primamljivi. Vlasništvo nad nekretninom percipira se kao stvaranje trajne imovine i ulaganje u budućnost, za razliku od najma gdje se novac troši bez opipljivog povrata. U kontekstu snažnog rasta cijena posljednjih godina, gdje su nekretnine od 2016. do sredine 2025. poskupjele za kumulativnih 122 posto, investicijski potencijal čini se neupitnim. Vlastiti dom pruža osjećaj stabilnosti, slobodu uređenja prostora po vlastitim željama i sigurnost od samovolje najmodavaca. Međutim, put do vlasništva popločan je značajnim financijskim teretom. Osim visokih početnih troškova koji uključuju kaparu, porez na promet nekretnina i troškove obrade kredita, kupnja podrazumijeva i dugoročnu financijsku obvezu, često na 20 ili 30 godina. Ta obveza sa sobom nosi i rizik od "dužničkog ropstva" u slučaju nepredviđenih životnih okolnosti, kao i troškove održavanja, pričuve i osiguranja, koji u svijetu podstanarstva ne postoje.
S druge strane, najam stana nudi fleksibilnost i mobilnost, što je ključna prednost u suvremenom svijetu gdje promjena posla ili grada postaje sve češća. Ulazak u najam zahtijeva znatno manja početna sredstva, najčešće polog u visini jedne do dvije mjesečne najamnine, a mjesečni troškovi su predvidljivi i oslobođeni brige o skupim popravcima i održavanju zgrade. Unatoč tim prednostima, podstanarstvo u Hrvatskoj nosi stigmu privremenog i nesigurnog rješenja. Problem leži u strukturno nerazvijenom tržištu dugoročnog najma, koje karakterizira nesigurnost zbog mogućnosti otkaza ugovora i nepredvidivog rasta cijena najma. Samo 3,2 posto stanovništva živi u privatnom najmu, što je daleko ispod prosjeka Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) od 25 posto, a to ukazuje na sustavne manjkavosti koje obeshrabruju građane da najam promatraju kao održivu dugoročnu opciju. Kada se ova dilema stavi u kontekst Zagreba, brojke postaju još oštrije. Prema podacima s početka 2026. godine, prosječna tražena cijena stana u glavnom gradu popela se na 3.842 eura po četvornom metru. To znači da stan od 60 kvadrata košta preko 230.000 eura.
Istovremeno, prosječna cijena najma u gradu dosegla je 923 eura mjesečno. Cijene, dakako, značajno variraju ovisno o lokaciji; dok je kvadrat u Brezovici moguće naći za oko 2.770 eura, na Trešnjevci on doseže gotovo 4.500 eura. Slične razlike postoje i u najmu, gdje se cijene kreću od oko 580 eura u Sesvetama do preko 1.400 eura u centru grada. Ove brojke jasno pokazuju da je tržište nekretnina u Zagrebu podijeljeno, s premium lokacijama koje su i dalje čvrsto u rukama prodavatelja, dok u manje atraktivnim dijelovima grada kupci imaju nešto više prostora za pregovore.
Kako bi se donijela racionalna odluka, jednostavno uspoređivanje mjesečne rate kredita i iznosa najamnine nije dovoljno. Jedna od korisnih metoda za procjenu isplativosti je takozvano "Pravilo 5 posto". Prema ovoj formuli, godišnji trošak vlasništva nad nekretninom procjenjuje se na oko pet posto njezine vrijednosti. Taj iznos uključuje troškove koji ne postoje kod najma: kamate na kredit, porez, osiguranje, održavanje i oportunitetni trošak kapitala uloženog u nekretninu. Ako je taj godišnji trošak, podijeljen s 12 mjeseci, viši od mjesečne najamnine za usporedivu nekretninu, tada je najam financijski povoljnija opcija. Primjerice, za stan u Zagrebu vrijedan 200.000 eura, procijenjeni mjesečni trošak vlasništva iznosio bi oko 833 eura (200.000 € * 5% / 12). Ako se takav stan može unajmiti za manji iznos, najam je u tom trenutku financijski mudriji potez. Ova računica pomaže demistificirati ideju da je najam uvijek "bačen novac", pokazujući da i vlasništvo sa sobom nosi značajne nepovratne troškove.
Analiza tržišta za 2026. godinu sugerira da, iako su cijene dosegnule visoke razine, izgledi za oštar pad na nacionalnoj razini su niski. Ključni razlog leži u činjenici da je samo oko 30 posto kupoprodaja financirano kreditima, što smanjuje rizik od masovnih prisilnih prodaja u slučaju ekonomske krize. Vjerojatniji scenarij je usporavanje rasta ili čak blaga korekcija cijena u pojedinim segmentima. Dok su cijene nastavile rasti, broj transakcija u 2024. godini i dalje je bio oko 12 posto ispod razine iz 2021., što ukazuje na to da su kupci postali oprezniji i selektivniji. U međuvremenu, Vlada je uvela porezne izmjene s ciljem oporezivanja praznih nekretnina i onih za kratkoročni najam kako bi potaknula njihovo preusmjeravanje u dugoročni najam. Iako je malo vjerojatno da će ova mjera sama po sebi srušiti cijene, mogla bi blago usporiti rast najamnina i poboljšati ponudu za podstanare u turističkim središtima.
Otvori KEKS Pay
