Kupnja nekretnine za većinu ljudi znači ulazak u dugoročnu financijsku obvezu u obliku stambenog kredita, koji se najčešće otplaćuje i do trideset godina. Iako se takav kredit dugoročno smatra ulaganjem u imovinu čija vrijednost raste, put do njegove realizacije prepun je prepreka. Mnogi se usredotoče samo na kamatnu stopu, zanemarujući pritom jednako važne, a ponekad i presudne faktore poput vlastite kreditne sposobnosti, urednosti dokumentacije nekretnine ili niza dodatnih troškova koji se pojavljuju putem. Cijeli proces, od predaje urednog zahtjeva do isplate novca, u prosjeku traje od pet do osam tjedana, a svaka greška ili nepotpuna dokumentacija mogu ga značajno produžiti i dovesti u pitanje gubitak kapare. Stoga je ključno ući u postupak dobro informiran i spreman na sve što vas čeka.
Prije nego uopće zakoračite u banku, prvi i najvažniji korak morate napraviti sami – hladne glave procijeniti vlastite financijske mogućnosti. To znači da trebate izračunati koliko vam prihoda zaista ostaje nakon što podmirite sve mjesečne životne troškove i postojeće financijske obveze. U računicu ulaze ne samo troškovi hrane i režija, već i rate postojećih kredita, dugovanja po kreditnim karticama, troškovi osiguranja ili štednje. Tek kada dobijete jasan iznos slobodnih sredstava, znat ćete koliku si mjesečnu ratu kredita realno možete priuštiti bez da ugrozite vlastiti životni standard. Ova samoprocjena ključna je jer vam daje realan okvir unutar kojeg ćete tražiti nekretninu i pregovarati s bankom, umjesto da se vodite isključivo željama.
Nakon osobne računice, na red dolazi provjera financijske kreditne sposobnosti koju radi banka. Bankarski službenik će vaše podatke provjeriti u Osnovnom sustavu registra (OSR), gdje se vidi vaša kompletna financijska povijest, od postojećih kredita i leasinga do urednosti u plaćanju. Banke pritom kao opterećenje mogu uzeti u obzir čak i neiskorišteni minus po tekućem računu ili limit na kreditnoj kartici, zbog čega je pametno ugasiti sve takve proizvode prije podnošenja zahtjeva. Banka će analizirati visinu i redovitost vaših primanja, vrstu ugovora o radu, ali i solventnost tvrtke u kojoj ste zaposleni. Prema zakonu, nakon plaćanja svih obveza mora vam ostati egzistencijalni minimum od 868 €, dok anuitet ili rata stambenog kredita ne smije prelaziti 45 posto vaše plaće, iako svaka banka ima i dodatna interna pravila.
Dok čekate potvrdu o kreditnoj sposobnosti, paralelno se odvija potraga za nekretninom i prikupljanje ponuda različitih banaka. Prije potpisivanja predugovora i davanja kapare, nužno je provjeriti ima li nekretnina čist vlasnički list, dokaz o legalnosti poput uporabne dozvole ili rješenja o izvedenom stanju te energetski certifikat. Bez urednih papira, banka neće odobriti kredit, a vi riskirate gubitak vremena i novca. Zato je važno usporediti ponude više banaka, jer se uvjeti, od kamatnih stopa do potrebnog učešća, mogu značajno razlikovati.
Jednom kada ste pronašli nekretninu i odabrali banku, slijedi administrativno najzahtjevniji dio – prikupljanje opsežne dokumentacije. Banka će od vas tražiti osobne dokumente, potvrdu poslodavca o zaposlenju i visini primanja, ovjerene platne liste ili JOPPD obrasce te potpisani predugovor o kupoprodaji. Uz to, morate priložiti i kompletnu dokumentaciju za nekretninu: originalan izvadak iz zemljišnih knjiga ne stariji od trideset dana, dokaz o legalnosti objekta te kopiju energetskog certifikata. Svaki od ovih dokumenata mora biti besprijekoran kako bi se zahtjev što brže obradio i izbjegla dodatna odgađanja.
Nakon predaje zahtjeva slijedi korak koji često određuje konačni iznos kredita – procjena tržišne vrijednosti nekretnine. Banka će angažirati ovlaštenog sudskog vještaka koji izlazi na teren kako bi utvrdio stvarnu vrijednost stana ili kuće. Ovo je ključan trenutak jer banke odobravaju kredit u postotku od procijenjene vrijednosti, a ne nužno dogovorene kupoprodajne cijene. Primjerice, ako nekretninu kupujete za 150.000 €, a procjenitelj njezinu vrijednost odredi na 130.000 €, banka će vam odobriti kredit u visini od 90 posto procijenjenog iznosa, što je 117.000 €. To znači da ćete razliku od čak 33.000 € do pune cijene morati pokriti iz vlastitih sredstava, uz obavezno učešće. Zbog toga uvijek treba računati na to da ćete dio iznosa morati platiti sami.
Kada je procjena gotova, a pravna služba banke provjerila svu dokumentaciju, vaš kreditni zahtjev ide na konačno odobrenje. Po primitku pozitivne odluke, s prodavateljem sklapate i kod javnog bilježnika ovjeravate glavni kupoprodajni ugovor. Istovremeno, banka priprema ugovor o kreditu koji se također potpisuje i ovjerava kod javnog bilježnika u postupku solemnizacije. Time ugovor dobiva snagu ovršne isprave, a vi se obvezujete na otplatu. Paralelno s time potpisuju se i ostali instrumenti osiguranja, poput zadužnice ili izjave o zapljeni plaće.
Osim same rate kredita, važno je pripremiti se i na niz dodatnih troškova koji mogu doseći nekoliko tisuća eura. Među njima su trošak procjene nekretnine, koji se kreće od 250 do 600 €, i značajan trošak javnog bilježnika za solemnizaciju ugovora, koji ovisi o iznosu kredita i u prosjeku iznosi od 400 do 700 €. Obavezno je i ugovaranje police osiguranja nekretnine, a neke banke traže i policu životnog osiguranja. Tu je i interkalarna kamata, koja se obračunava na iznos kredita od dana isplate do početka otplate prve rate. Na kraju, nakon sklapanja ugovora, slijedi i plaćanje poreza na promet nekretninama, koji iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine.
Nakon što je ugovor solemniziran, javni bilježnik šalje prijedlog za upis hipoteke u zemljišne knjige u korist banke. Zahvaljujući digitalizaciji, ovaj se upis danas provodi vrlo brzo, često unutar 24 do 48 sati. Kada banci dostavite novi vlasnički list s upisanom hipotekom i policu osiguranja, ispunjeni su svi uvjeti za isplatu. Banka tada uplaćuje cjelokupni iznos kredita izravno na račun prodavatelja. Time ste kupili nekretninu, no još niste i službeno njezin vlasnik. Posljednji korak je da vam prodavatelj, nakon primitka novca, izda tabularnu izjavu. To je ovjereni dokument kojim potvrđuje da je u potpunosti isplaćen i dozvoljava vam da se u zemljišnim knjigama upišete kao novi vlasnik. Tek nakon tog upisa, postupak je u potpunosti završen. S obzirom na složenost i moguće zastoje, preporučuje se u predugovoru definirati rok isplate od najmanje 60 dana kako biste si osigurali dovoljno vremena i izbjegli stres ili gubitak pologa.
Otvori KEKS Pay
