Protekle su tri turbulentne godine i u poslovanju shopping centara donijele neočekivane okolnosti i nove izazove. Tvrtka CC Real upravlja s City Centerom one East i West u Zagrebu i Splitu, Max Cityjem u Puli što je zajedno više od 200.000 kvadrata prostora koje godišnje posjeti 20 milijuna kupaca koji obiđu 550 trgovina koristeći pri tome 7500 parkirnih mjesta u ovim centrima. O rezultatima poslovanja CC Reala i planovima govori Neda Buljević Vlačić, direktorica CC Reala.
Kako su na rezultate poslovanja utjecali pandemija i rat u Ukrajini?
CC Real je, s vlasnicima trgovačkih centara kojima upravljamo, prepoznao važnost zajedničkog podnošenja tereta krize te smo predložili i primijenili različita rješenja, odnosno kratkoročne prilagodbe ugovornih uvjeta koje su obuhvaćale period lockdowna, ali i buduća razdoblja u kojima je poslovanje trebalo ponovno pokrenuti. Zbog takvog pristupa nismo primili ni jedan zahtjev za raskid ugovora. U 2020. tri trgovačka centra City Center One imali su oko 18% manji promet i 24% manje posjetitelja u odnosu na 2019. Godinu 2021. obilježio je lagani oporavak, dok je u 2022., centre kojima upravljamo, a kojima se od 2021.pridružio i Max City u Puli, posjetilo 8% više posjetitelja, pri čemu su zakupnici ostvarili ukupno 14% viši promet nego u 2021., premašivši značajno i promet u 2019. U prošloj je godini izazov bila inflacija i njome potaknut rast troškova. U tom smislu, CC Real ima odgovornost prema vlasnicima i zakupnicima, promišljanjem i proaktivnim djelovanjem predložiti rješenja kojima će se ostvariti uštede i/ili osigurati održiva razina troškova.
Energenti snažno utječu na rezultate mnogih tvrtki. Jeste li razmišljali o vlastitom izvoru energije?
Energetski troškovi trgovačkih centara u našem upravljačkom portfoliju su stabilni zahvaljujući našem tehničkom timu koji je u siječnju 2022. sklopio nove, višegodišnje ugovore za opskrbu električnom energijom, čime je osigurana cijena prije poskupljenja. Međutim, nismo motivirani samo optimizacijom financijskih efekata potrošnje energije. Održivo i zeleno poslovanje je među ključnim ciljevima CC Reala, ali i vlasnika trgovačkih centara kojima upravljamo. Stoga naš tehnički tim kontinuirano radi na optimizaciji rada sustava hlađenja, grijanja, ventilacije i potrošnje energije u objektima, prateći i unoseći potrebne izmjene parametara rada na sustavima i po nekoliko puta dnevno. Razmatraju se i mogućnosti postavljanja solarnih panela na objektima - to je svakako smjer koji CC Real predlaže i potiče u razgovorima s vlasnicima trgovačkih centara kojima upravljamo.
Je li primjetna promjena u poslovanju vaših objekata nakon otvaranje nekog novog centra u susjedstvu?
U Hrvatskoj ima oko 1,5 milijun četvornih metara površine trgovačkih centara i maloprodajnih parkova, odnosno otprilike 390 m2 na 1000 stanovnika. U Zagrebu i okolici ta brojka dostiže čak 610 m2 na 1000 stanovnika. S obzirom na to da u europskim gradovima taj pokazatelj varira od 200 do 600 ili čak 700 m2 na 1000 stanovnika, koncentracija u Zagrebu je svakako iznad prosjeka. Utjecaj ulaska novog trgovačkog centra ili maloprodajnog parka na tržište ovisi o više faktora: samom mikro tržištu i zasićenosti istog, tržišnoj poziciji postojećeg trgovačkog centra, konkurentnim prednostima, poput lokacije, miksa zakupnika i sl. CC Real kao upravitelj nastoji kontinuirano pratiti trendove na tržištu, potrebe lokalnog stanovništva pa čak i mikrolokacije, kako bi stalnim razvojem ponude odgovorio upravo na te potrebe i osigurao posjećenost i tržišnu poziciju trgovačkih centara kojima upravlja.
Kako se stvara i održava navika posjećivanja kod korisnika?
Dosljednošću u kvaliteti iskustva kupnje. Namjerno koristim frazu iskustvo kupnje jer je dolazak u trgovački centar za posjetitelje puno više od razmjene novca za dobra, odnosno usluge. Da bi se stvorilo prepoznatljivo iskustvo kupnje, potreban je dugogodišnji posvećeni rad cijelog tima. U CC Realu imamo tim visoko motiviranih profesionalaca koji su i sami prilično vezani za objekte u kojima rade. Centar menadžment koji se brine za cjelokupno operativno funkcioniranje centra, marketing koji promišlja svaku aktivnost kako bi privukli posjetitelje u centar, ali i kako bi u ponudu uključili ne samo zabavan, nego i edukativan sadržaj, te tim tehnike koji se osim za tehničko održavanje brine da su trgovački centri kojima upravljamo uvijek sigurni, ali i čisti. Dakle, osim promišljanja ponude i miksa zakupnika, sve navedeno doprinosi tomu da se posjetitelji uvijek rado vraćaju ne samo u City Centrima One East i West u Zagrebu, nego i u Splitu i Max Cityu u Puli.
Zamjetno je da općenito u trgovačkim centrima nedostaje kvalitetnijeg gastronomskog i zabavnog sadržaja.
Struktura ponude trgovačkih centara mijenja se s vremenom. U vrijeme otvorenja City Centra One West, naglasak je bio na ponudi mode, odjeće i obuće. Međutim, tijekom godina se naglasak sve više stavlja upravo na gastro ponudu i zabavni sadržaj, a isti se kreira odgovarajući na potrebe i želje posjetitelja. CC Real aktivno prati trendove na međunarodnim tržištima, te u nekretninama kojima upravljamo na tim tržištima, među kojima su tri trgovačka centra u Austriji (Graz i Beč) i jedan u Helsinkiju, i kreiramo upravo te drugačije sadržaje i ponudu koja uključuje ne franšizirane restorane, disco klub, trampolin centar, gaming prostore i sl. U City Centru One Splitu ove godine osim djelomičnog preuređenja, naglasak će upravo biti na obogaćivanju ugostiteljske ponude i zabavnog sadržaja.
Ostali ste jedini vlasnik svojih objekata od početka, za razliku od konkurenata koji periodično mijenjaju vlasnika. Hoće li to i dalje biti vaša politika?
CC Real je dio grupe koja je u Hrvatskoj odgovorna za tri greenfield projekta pod zajedničkim brandom City Center One. Međutim, 2019. smo izašli iz vlasništva zagrebačkih centara, dok je City Center one Split u našem 100 postotnom vlasništvu. Godine 2021. smo u svoj upravljački portfolio u Hrvatskoj dodali i najveći istarski trgovački centar Max City u Puli, ali isključivo u svojstvu upravitelja, dakle bez udjela u vlasništvu. Danas se investiciji u trgovački centar pristupa s oprezom, tržište je turbulentno, postoji nesrazmjer očekivanja prodavatelja i kupaca. Rastući troškovi financiranja dodatno utječu na smanjenje broja transakcija na tržištu. No, iskustvo nas uči da su to sve ciklička kretanja i da nekretnine kojim se upravlja na promišljen i održiv način, uvijek imaju svoju vrijednost na tržištu, a time i vrijednost svojim vlasnicima. Upravo je takvo upravljanje dodana vrijednost koju CC Real svojim dugogodišnjim iskustvom i profesionalnošću donosi vlasnicima nekretnina.
Imate li planova za izgradnju nekog novog centra?
Ne, zasad nemamo u planu nove greenfield investicije. Kao što sam prije rekla, održivo i zeleno poslovanje je važan cilj CC Reala te zadnjih godina više promišljamo prenamjenu i repozicioniranje postojećih nekretnina. Razvili smo koncept Place to be, prenamjene postojećih nekretnina u lokalno multifunkcionalno mjesto koje donosi iskustvo centra grada u susjedstvo, koje je žarišna točka te zajednice. Place to be je koncept prilagođene kombinacije namjene i funkcije nekretnine koje odgovaraju specifičnim potrebama zajednice. Stvaranje Place to be podrazumijeva otkrivanje potreba svake zajednice i osmišljavanje namjena nekretnine koje odgovaraju upravo tim potrebama
Koji su preduvjeti potrebni za izgradnju kompleksne građevine kao što su vaši centri?
Dobra lokacija, dostupnost zemljišta dovoljne veličine s potrebnim uvjetima gradnje i pripadajućom infrastrukturom. Ako su ti preduvjeti ispunjeni, svakako je lakše zainteresirati moguće investitore i odgovarajuće zakupnike koji će zakupiti prostor u budućem trgovačkom centru. Bez sinergije svega navedenog, teško je izgraditi uspješan centar.
Trgovine na malo često ističu visinu najma u centrima kao problem.
Postoji i mogućnost pristupačnijeg, moguće i kratkoročnog, najma dijela prostora na mallu, koju rado koriste upravo mali najmoprimci specifičnih ponuda proizvoda ili usluga - od OPG-ova, uslužnih obrta do delikatesa i proizvoda posebne namjene.
Jedno od obilježja shopping centara postali su supermarketi. Koliko ostvarenog prometa doista na njih otpada?
Uobičajeno je od 10 do 12%, što naravno ovisi i o veličini supermarketa i udjelu kvadrature u ukupnoj kvadraturi trgovačkog centra.
Koliki se broj radnih mjesta generira, primjerice shopping centra poput City Centera One, pored djelatnika koje sami zapošljavate?
CC Real u Hrvatskoj zapošljava više od 50 ljudi, dok trgovački centri kojima upravljamo zapošljavaju više od 5000 ljudi, a taj broj značajno raste kada se u obzir uzmu i "vanjski" dobavljači s kojima centar i zakupnici surađuju. Sami trgovački centri nemaju zaposlenih, stoga za cjelokupno poslovanje koriste isključivo vanjske usluge.
Smatrate li da će se današnji koncept shopping malla mijenjati, jer, primjerice, moderni nogometni stadioni samoodrživost traže i u ponudi namjenskih poslovnih prostora slično kao i shopping centri?
Trgovački centar u vrijeme sportskih ili kulturnih događanja svakako ima povećanu posjećenost, međutim to nije primarno ni nužno razlog zbog kojeg se sportske dvorane grade u blizini trgovačkog centra. Prijateljica arhitektica naučila me da se sportske dvorane i trgovački centri nerijetko grade u blizini ili zato da dijele parking ili planski, da bi se po isteku roka jedne i druge građevine, primjerice srušio trgovački centar te izgradila nova dvorana, a da bi se zatim na mjestu stare dvorane, izgradio novi trgovački centar, ili da se pak jedno od dvoje izgradi na mjestu parkinga. Kako je ona tada rekla, radi se rezervaciji prostora 1/1 što olakšava proces. Ima primjera u kojima se stadioni i sportski objekti pokušavaju djelomično prenamijeniti kako bi ponudom drugačijeg sadržaja ostvarili održivo poslovanje. Trgovački centri već se mijenjaju, a u budućnosti će to biti i prisutnije kod nas, u smislu diverzifikacije ponude i neće biti dovoljno u centru imati tek jednog ili dva anchor zakupnika, a bit će onoliko uspješni koliko ta ponuda bude u skladu s potrebama i načinom provođenja vremena stanovnika lokalne zajednice.
