Zadužite li se danas za kupnju stana ili kuće u Latviji, banka će vam obračunati kamatu od 4,18 posto. Učinite li isto na Malti, platit ćete 2,08 posto. Ista valuta, ista središnja banka, ista faza kamatnog ciklusa, a ipak se dva kućanstva u eurozoni suočavaju s troškovima stambenih kredita koji su gotovo svjetovima udaljeni. Ta razlika, veća od dva postotna boda između najjeftinijih i najskupljih tržišta, jedan je od najupadljivijih nalaza najnovijih podataka Europske središnje banke o novim stambenim kreditima, koji se odnose na travanj 2026. godine.
Prema podacima ESB-a, prosječna kamatna stopa na stambene kredite u eurozoni iznosila je 3,43 posto, pri čemu su obuhvaćeni i krediti s fiksnom i oni s promjenjivom kamatnom stopom u državama članicama. Najniže kamatne stope koncentrirane su oko Sredozemlja. Malta predvodi ljestvicu s 2,08 posto, slijede Bugarska s 2,45 posto, Španjolska s 2,80 posto, Portugal s 2,85 posto, Hrvatska s 2,95 posto i Slovenija s 2,99 posto. Među najvećim gospodarstvima eurozone posebno se izdvajaju Španjolska i Portugal. Dužnici u tim zemljama plaćaju otprilike jedan postotni bod manje od onih u Njemačkoj, gdje novi stambeni krediti stoje 3,84 posto.
Na suprotnom kraju nalaze se baltičke države. Latvija bilježi najvišu kamatnu stopu na stambene kredite u eurozoni, 4,18 posto, a slijede Estonija s 4,05 posto i Litva s 3,88 posto. I Njemačka, Belgija i Nizozemska nalaze se iznad prosjeka eurozone. Za kućanstva se te razlike u kamatama izravno pretvaraju u znatne razlike u mjesečnim ratama. Stambeni kredit od 200.000 eura na 20 godina, uz prosječnu kamatu na Malti od 2,08 posto, znači mjesečnu ratu od približno 1019 eura. Uz latvijskih 4,18 posto, isti kredit stoji oko 1231 euro mjesečno, više od 200 eura dodatno svakog mjeseca. Tijekom cijelog razdoblja otplate dužnik u Latviji vratio bi gotovo 295.000 eura, u usporedbi s približno 245.000 eura na Malti.
Razlika iznosi oko 50.800 eura dodatnih kamata za potpuno isti iznos posuđen u istoj valuti. Europska središnja banka određuje jedinstvenu referentnu kamatnu stopu za cijeli valutni blok, no cijene stambenih kredita i dalje uvelike ovise o nacionalnim bankarskim sustavima. Prvi je čimbenik struktura pojedinog tržišta, ponajprije pitanje uzimaju li dužnici kredite s fiksnom ili promjenjivom kamatnom stopom. U baltičkim državama i Finskoj prevladavaju krediti s promjenjivom kamatnom stopom. Prema podacima ESB-a, takvi stambeni krediti čine više od 93 posto novih stambenih zajmova u Latviji, Estoniji i Finskoj, dok je prosjek eurozone samo 15 posto, piše Euronews.
Kada kamatne stope rastu, dužnici u zemljama u kojima prevladavaju promjenjive stope taj udar osjećaju gotovo odmah. U Francuskoj, Španjolskoj i Portugalu, nasuprot tomu, prevladavaju fiksne kamatne stope, što kućanstvima omogućuje da na dulje razdoblje zaključe trošak zaduženja i ublaže prijenos kratkoročnih promjena na svoje mjesečne obveze. Važna je i konkurencija među domaćim bankama. Manji bankarski sektori s manjim brojem kreditora obično imaju šire kreditne marže. Baltička su tržišta razmjerno koncentrirana, što može ograničiti konkurentski pritisak na cijene stambenih kredita.
Ulogu ima i struktura financiranja banaka. Banke u pojedinim zemljama više se oslanjaju na veleprodajna tržišta financiranja, dok druge raspolažu velikom bazom domaćih depozita, što im može omogućiti jeftinije kreditiranje. Malta na dnu ljestvice, kada je riječ o visini kamata, nije nikakva novost. Stručnjaci često ističu snažnu konkurenciju među malteškim bankama, obilje domaćih depozita i relativno stabilno tržište nekretnina kao čimbenike koji pomažu održati stambene kamate niskima. Ta zemlja ujedno ima znatno manji udio kredita s promjenjivom kamatnom stopom nego baltičke države, što dužnike štiti od naglih promjena kamatnih stopa Europske središnje banke.
Podaci ESB-a tako razotkrivaju paradoks u samom središtu europskog projekta. Iako je monetarna politika centralizirana u Frankfurtu, njezin se prijenos i dalje odvija izrazito neujednačeno. Za kupce nekretnina to znači da mjesto u kojem kupuju i dalje ima golemo značenje. Obitelj koja kupuje dom u Rigi može plaćati više nego dvostruko višu kamatu od kućanstva u Valletti, premda se zadužuje u istoj valuti i pod okriljem iste središnje banke. Tri desetljeća nakon stvaranja eura, cijena kupnje doma ostaje jedan od najjasnijih primjera kako nacionalne financijske granice i dalje postoje unutar monetarne unije.
Otvori KEKS Pay
Cijenu kvadrata stana u gradovima formira poticana izgradnja. Da se u Zagrebu svake godine izgradi 500 ili 1000 stanova subvencioniranih od grada ili države po cijeni od 1800 eura, što je realni trošak izgradnje, ne bi ostali tražili 5000 eura po kvadratu (osim za elitne projekte u centru). Upravo su takvi poticani stanovi, Lanište, Zapruđe, Selska, Jelkovec, Oranice itd. držali cijene i ostalih stanova umjerenima više od 15 godina. Ali sada imamo Možemo i Tomaševića s ukupno NULA izgrađenih poticanih stanova, i eto...