Tržište nekretnina ima svoja pravila, a i nema…Pogotovo na moru. Nama laicima, na prvi pogled na Njuškalu ili na fejsu ponuda izgleda po prilično kaotično. Ako je preskupo prva pomisao je bezosjećajnost za one koji žive od plaće, a nemaju stan odnosno megalomanija prodavatelja, a ako je pak prejeftino - onda “garant nešto ne valja sa stanom, susjedima…” Zato je najbolje pitati za prosjek cijena, za ponudu i potražnju, one koji se u to najbolje razumiju, agente za nekretnine… No, ako ste mislili da ćete u ovom ili bilo kojem tekstu konačno saznati točni prosjek cijena stambenog objekta u Dalmaciji, očekivanja vam se neće ispuniti. Ipak, zahvaljujući podacima koje je Večernji list dobio na uvid, stanje na tržištu nekretnina u Dalmaciji će vam ipak biti jasnije i to unatoč tome što ima puno prodavatelja, puno potencijalnih kupaca, sto ljudi sto ćudi, a tek želja…
- Teško je pričati o prosjecima jer u Zadru cijene idu od 3 tisuće do preko 5 tisuća eura po metru četvornom što uvelike ovisi o lokaciji i o stanju nekretnine. Uz to, tržišne su cijene znatno više od službenih prosjeka realiziranih cijena. U Šibeniku je prosječna cijena stana u novogradnji 3500 eura četvornog metra, a za stanove u starijim zgradama ovisi o stanju i lokaciji i ide od 2000 do 4000 eura po metru četvornom. U Šibeniku ima puno više potražnje nego stanova na tržištu, a kako novogradnje gotovo i nema, cijene i dalje rastu. Treba istaknuti da je Zadarska županija po broju transakcija ispred Splitsko-dalmatinske i Šibensko kninske županije, posebno u segmentu prodaje građevinskih zemljišta i stanova, dok je po broju prodanih kuća prva Splitsko dalmatinska, druga Šibenska pa Zadarska.
Ove statistike upućuju na to da Zadarska županija ima najaktivnije tržište nekretnina na srednjem Jadranu. Praktično je izjednačena sa Splitsko-dalmatinskom, koja ima gotovo tri puta više stanovnika - kaže nam Mia Šoletić poznata zadarska agentica za nekretnine iz agencije Opereta. - U Zadru su svakako Poluotok i prvi prsten oko centra (Branimir, Relja i Voštarnica), posebno stanovi sa parkirnim mjestom i naravno nekretnine u blizini mora i plaža, odnosno Borik i slične lokacije uz plaže najatraktivnije. U Šibeniku pak nema najskupljih kvartova, ali najtraženiji kvartovi su Baldekin, Vidici, Bioci i Šubićevac za domaće kupce, a strancima je interesantan centar grada i mjesta u okolici uz more - ističe nam Šoletić i po pitanju mogućih korekcija cijena ističe:
- Naša praksa pokazuje korekciju od najčešće 5 posto rjeđe do 10 posto. Kupcima su zanimljive nekretnine koje predstavljaju vrijednost za novac, odnosno vrijednost za specifičnu potrebu, život ili odmor. Nerealno visoke cijene posebno za nekretnine starije gradnje kupcima nisu zanimljive posebno ako za nekoliko stotina eura više po metru četvornom mogu kupiti novogradnju na „malo lošijoj“ lokaciji. Sa novim zakonom o turističkom najmu dolaze i novi zahtjevi kupaca vezano za suvlasnike u zgradi i njihovu suglasnost za turistički najam, što u zadnje vrijeme zna biti razlog za odustajanje od kupnje ukoliko suglasnosti nema.
U budućnosti bi to moglo rezultirati i pojavom novih nekretnina na tržištu, jer mnogi su prije donošenja zakona investirali u nečesto skuplje nekretnine uz more ili centar za turistički najam, koji bez suglasnosti za koju godinu neće moći iznajmljivati - ističu nam iz Operete, a na zamolbu za komentar odnosno predviđanje hoće li cijene i dalje rasti ili su dosegle plafon ističu: - Cijene su posljedica stanja na tržištu nekretnina. Po svemu sudeći došli smo do plafona i ne očekujemo da bi cijene trebale značajno rasti, moguće su male korekcije prema gore i dole, ovisno o tome kakva će biti sezona, inflacija, kamatne stope i sigurnosna situaciju u svijetu.
U Šibeniku je zbog nedostatka novogradnje moguć daljnji rast cijena te izjednačavanje sa Zadrom ili Splitom. Posebno nas je zanimalo i tko su kupci, pa evo što kaže Šoletić: - U Zadarskoj županiji od 5300 transakcija 4250 su hrvatski državljani, a nešto više od 1000 stranci. Od toga Njemačka 280, Slovenija 230, Austrija 100, Mađarska 100. Kupci koji rješavanju stambeno pitanje uglavnom kupuju kreditom, a investicijski gotovinom.
U Šibensko Kninskoj bilo je 2760 transakcija u 2025, od toga 2240 domaći kupci, a 500 stranci. Od toga 100 kupci iz Njemačke, a po 60 iz Austrije i Slovenije - opširno su nam sve dostavili iz Operete. A evo sto na upit Večernjeg lista navode specifično o Zadru iz zadarske agencije za nekretnine Dalmatis. Tvrde da na području zadarske novogradnje, prosječne cijene stanova se kreću između 3.500 i 4.000 eura po četvornom metru, dok su na atraktivnim lokacijama i više. U starogradnji, prodavatelji često zadržavaju visoke cijene usporedive s novogradnjama, iako, kako to iz agencije tvrde, tržište to ne opravdava u potpunosti, pa se ondje bilježi određeni pad prodaje.
Posebno su, kažu, tražene lokacije Poluotok, Obala kneza Branimira, te zapadni dio grada Borik, Puntamika, Diklo koji su više turistička zona, te navode da su bolja investicija ako se gleda na komercijalno bavljenje iznajmljivanjem u turističke svrhe i bržeg povrata investicije.- U pogledu tražene i postignute cijene, to je individualna stvar, ali prodavatelji su obično voljni do nekih pet posto korigirati cijenu, nekad i do deset posto, ali to su rijetkosti.
Najveći udio kupaca čine lokalni građani i domaći investitori, koji prepoznaju da je ulaganje u zemljište ili zgrade sa stanovima trenutno najstabilniji i najsigurniji oblik investicije – znatno sigurniji od ulaganja u kriptovalute, dionice ili plemenite metale. Drugu skupinu čine investitori koji kupuju zemljišta i objekte s ciljem daljnje gradnje i prodaje stanova. Značajan broj čine i povratnici iz inozemstva te kupci iz kontinentalnog dijela Hrvatske, dok u turističkim područjima Zadarske županije prevladavaju strani državljani, uglavnom kao kupci apartmana i kuća za odmor.
Najtraženije su lokacije koje imaju dobru prometnu povezanost i razvijenu infrastrukturu – blizinu glavnih prometnica, priključke na vodu, struju i kanalizaciju, kao i blizinu sadržaja poput trgovina, škola, vrtića, pošte i ljekarne. Kupci stanova nisu više toliko vezani za određenu lokaciju kao prije, te prihvaćaju i življenje na perifernim lokacijama koje imaju više zelenih površina i pružaju mirniji život, a opet su povezani s tim da općenito kupci preferiraju novogradnju iz više razloga, a glavni čimbenici su nov stan koji u fazi gradnje obično imaju mogućnost individualizacije u smislu izbora keramike, sanitarija, pomicanje zidova koji nisu konstrukcijski, nadalje imaju jamstvo na statiku i krovište objekta, garanciju na građevinsko obrtničke radove i opremu koliko daje proizvođač opreme, te su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina jer je obično investitor pravna osoba u sustavu PDV-a - kaže nam Zoran Marasović iz agencije Dalmatis koji po pitanju najma stanova tvrdi da je prisutan, ali da je ponuda dugoročnih najmova vrlo ograničena.
- Većina stanova koristi se za turistički ili kratkoročni komercijalni najam, što značajno smanjuje broj dostupnih stanova za građane koji traže dugoročno rješenje. Zbog toga su cijene najmova visoke iznad 500 - 1.000 eura mjesečno, a u najam najčešće ulaze osobe koje privremeno borave u Zadru (studenti ili sezonski radnici). S druge strane, domaći stanovnici zbog visokih cijena najma i povoljnih kreditnih uvjeta radije se odlučuju za kupnju nekretnine kao trajno rješenje svog stambenog pitanja.
Cijene nekretnina u Zadru nisu padale, niti su stagnirale. I dalje je prisutan rast, ali on je umjereniji nego prijašnjih godina. U usporedbi s razdobljem prije tri godine, sada govorimo o blagom rastu na godišnjoj razini, što pokazuje da se tržište stabilizira nakon intenzivnog razdoblja rasta. Većina kupaca realizira kupnju putem kredita banke, manji broj iz vlastitih sredstava - istakao je Marasović.
Otvori KEKS Pay
Da da mogu kupiti novogradnju na „malo lošijoj“ lokaciji to se isto zove mirnija lokacija ili gdje bog rekao laku noć