Kako do stana, a ne postati rob: Mladi kod roditelja do 31., a cijene nekretnina rastu najbrže u EU

Tu Ježić uđe,/pliva u sreći,/šušti i pipa,/gdje li će leći./Namjesti krevet,/od pedlja duži,/zijevnu,/pa leže/i noge pruži./Sav blažen,/sretan,/niže bez broja:/Kućico draga,/Slobodo moja!... I dok se Ježurka Ježić u basni iz djetinjstva dostojanstveno vraća u svoje utočište, za mlade građane Hrvatske ta je sloboda sve više – bajka. Kupnja stana za sve, osim za natprosječno bogate, nikada nije bila skuplja ni zahtjevnija. Dok mladi u Hrvatskoj roditeljski dom, prema zadnjim podacima Eurostata, napuštaju tek nakon navršene 31. godine života, najkasnije u EU, čiji je prosjek 26,2 godine, perpetuirani smo rekorderi i po rastu cijena nekretnina.

U prvom kvartalu ove godine cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su 14,3 posto u odnosu na isto razdoblje lani, gotovo tri puta brže od prosjeka EU gdje je taj rast iznosio 5,1 posto. Za stan iste veličine danas se moraju podizati sve veći krediti. Dok banke navode da je prosječan novi stambeni kredit oko 130.000 eura, kreditni posrednici procjenjuju ga na 160.000 eura, usto što oni koji ulaze u kredit uglavnom već imaju neki udjel. Prije deset godina prosječan je stambeni kredit bio između 60.000 do 70.000 eura, dva i pol puta manji.

Paralelno imamo stari paradoks da živimo u zemlji u kojoj oko 90 posto stanovništva stanuje u vlastitoj nekretnini, samo deset posto u najmu, ali je mladima put do tog prvog stana sve dulji, skuplji i neizvjesniji: enormne cijene, stroža pravila kreditiranja i potreba za sve većim vlastitim udjelom pokazuju da više nije dovoljan stabilan i dobro plaćen posao: osim neizvjesne provjere kreditne sposobnosti i priuštive nekretnine, treba znati proći kroz labirint bankarskih ponuda, fiksnih i promjenjivih kamata, procjena i skrivenih troškova. Hrvatska je zemlja vlasnika, ali postala je i zemlja u kojoj je do tog vlasništva sve teže doći.

Ekspandirao je narativ o priuštivom stanovanju, ali konkretne su mjere praktički nevidljive. Najizravniji učinak ima povrat poreza pri kupnji prve nekretnine, jer kupcu vraća dio troška. Ostale politike, od aktiviranja praznih stanova, preko programa priuštivog najma do poticanja izgradnje, tek su dugoročni instrumenti u najavi. Ključno je pitanje može li država mjerama na strani potražnje, poput poreznih olakšica kupcima, postići priuštivije stanovanje ako istodobno ponuda stanova zaostaje, a cijene rastu najbrže u EU.

Kako sad izgleda potraga za stanom? Oni koji uspiju pronaći nekretninu za koju su sami procijenili da bi mogli biti kreditno sposobni, pravi test prolaze tek u banci: procjena kreditne sposobnosti, lani pooštrena nakon regulatornih izmjena, izbor kamatne stope, procjena nekretnine, vlastiti udjel, instrumenti osiguranja samo su dio slagalice… U bankama upozoravaju da kreditna sposobnost ovisi o nizu faktora: visini i stabilnosti prihoda, postojećim zaduženjima (dopušteni minus, zaduženje po karticama i obročnim plaćanjima), radnom statusu (promjena posla neposredno prije), urednosti plaćanja obveza i vrijednosti nekretnine koja služi kao osiguranje.

Budući dužnik ne bi trebao računati samo koliko mu banka može dati nego i koliko može dugoročno vraćati bez ugrožavanja normalnog života. Jer to dugoročno je i do 30 godina. Iako mnogi kupci računaju da će banka financirati cijelu kupoprodajnu cijenu, praksa je drukčija. Banke sada u pravilu traže da klijent ima i vlastiti novac, a tu su i dodatni troškovi: naknade, procjena vrijednosti nekretnine, javnobilježnički troškovi, upis hipoteke, police osiguranja, eventualna agencijska provizija, porez na promet nekretnina… I to je sve bez troškova eventualne adaptacije i opremanja. Banke u svojim izračunima EKS-a iskazuju dio tih troškova, ne sve. Puno je toga što bi kupac trebao provjeriti: koliko će ukupno vratiti banci nakon otplate, a ne samo kolika mu je rata, koliki udio udjela mora imati, što može poduzeti ako mu prihodi padnu ili ako anuitet naraste zbog promjenjive kamate. A prije svega toga provjeriti pravni status i vrijednost nekretnine koju kupuje.

Otkud krenuti? Banka kredit može i odbiti, i to nije uvijek povezano samo s preniskom plaćom. Razlog može biti i previsoka postojeća zaduženost, nestabilni prihodi, neodgovarajuća nekretnina, preniska procijenjena vrijednost ili nepotpuna dokumentacija. Procjena kreditne sposobnosti uključuje, osim analize primanja, i radni status i dob klijenta te broj članova kućanstva. Poseban je izazov odobravanje kredita za osobe koje nemaju klasičan oblik zaposlenja: obrtnike, paušalne obrtnike, freelancere i zaposlene putem platformi čiji prihodi mogu znatno varirati. A kad banka jednom utvrdi da je klijent kreditno sposoban i koliki kredit može podignuti, na njemu je da se odluči za fiksnu, promjenjivu ili kombiniranu (određeni broj godina fiksnu, poslije promjenjiva) kamatu. Kod fiksne kamatne stope jasno je da se anuitet neće mijenjati tijekom cijelog razdoblja otplate, no uglavnom je viša od promjenjive ili kombinirane. Kombinirani modeli mogu početno biti povoljniji, ali nose rizik povećanja anuiteta nakon isteka fiksnog razdoblja. A kad na tu dilemu dođe još i niz instrumenata osiguranja, usporedba uvjeta u bankama još je kompleksnija. Zato se sve više koriste i usluge kreditnih posrednika koji uspoređuju ponude više banaka, tim više što to nije trošak klijenta, nego banke.

Vjeko Peretić, osnivač posredničke tvrtke Fintastic, ističe da najveći benefit nije samo u pronalasku niže kamate nego u razumijevanju razlika među bankama jer banka koja ima najnižu kamatnu stopu ne mora nužno biti ona koja će i odobriti iznos.

Jednom kad se kredit realizira, plaća se porez na promet nekretnina, teret koji snosi kupac. Država kupcima prve nekretnine, mladim obiteljima, više ne nudi APN subvencionirane kredita, ali im daje porezne olakšice: mogu ostvariti povrat dijela plaćenog poreza – kod novogradnje dijela PDV-a, a kod starogradnje poreza na promet nekretnina. No i ta pomoć ima ograničenja vezana uz dob kupca, površinu nekretnine, cijenu kvadrata i korištenje nekretnine za vlastito stanovanje.

Kako situacija izgleda iz bankarske perspektive? Većina banaka nije voljna dati odgovore na iscrpna pitanja koja smo im postavili, no dvije su pristale: OTP i Erste banka. Obje trenutačno u ponudi imaju stambene kredite s fiksnom i kombiniranom kamatnom stopom, uz policu osiguranja ili bez nje. U OTP-u je maksimalan iznos stambenog kredita 500.000 eura uz rok otplate na najviše 30 godina. Kod stambenih kredita s kombiniranom kamatnom stopom, razdoblje plaćanja fiksne kamatne stope traje pet godina, a za preostalo razdoblje koristi se tromjesečni EURIBOR uvećan za maržu banke 1,52 posto. Visina efektivne kamatne stope ovisi o uključenim troškovima (police životnog i osiguranja imovine, procjena nekretnine, vođenje računa za jedan mjesec i interkalarna kamata.) Troška obrade kredita nema. Ako klijent ima ugovoren jedan od paketa, banka plaća trošak jedne procjene nekretnine. Kod procijene kreditne sposobnosti, među ostalim, uzimaju u obzir visinu i stabilnost primanja, postojeću zaduženost, urednost u podmirivanju obveza, radni status... Kredit odobravaju do maksimalno 90 posto procijenjene tržišne vrijednosti ili kupoprodajne cijene nekretnine, ovisno koja je niža, sukladno odredbama HNB-a. Moguće je financirati i troškove adaptacije. Obvezni instrumenti osiguranja su zadužnica i izjava o zapljeni potvrđena kod javnog bilježnika, založno pravo na nekretninu, osiguranje nekretnine i vinkulacija police u korist banke te uz osiguranje otplate i polica osiguranja života s dodatnim pokrićima. Imaju i posebne kredite za kupnju i adaptaciju prve nekretnine ili refinanciranje takvih kredita u drugim bankama. Kamatna stopa je fiksna za cijeli rok otplate, 2,99 posto uz policu osiguranja života, a 3,19 posto bez police.

U prvoj polovini 2026. odobrili su gotovo jednak broj kredita kao u istom razdoblju lani, prosječnog iznosa oko 130.000 eura, kao i u Erste banci. Na rok otplate od 25 godina, ako je to prvi dom, klijent bi uz policu osiguranja imao kamatu 2,99 posto (EKS 3,61 posto) uz mjesečni anuitet 616 eura. U izračun EKS-a uključeni su troškovi vođenja računa za jedan mjesec u iznosu 1,90 eura, polica osiguranja nekretnine od 28,67 eura godišnje, prosječni trošak police životnog osiguranja od 35 eura mjesečno, trošak procjene nekretnine od 290 eura te interkalarna kamata uz pretpostavku isplate kredita prvog dana u mjesecu te da se interkalarna kamata obračunava za dva mjeseca. Nakon 25 godina klijent banci plati 196.917 eura.

Podiže li nešto niži kredit u Erste banci, 100.000 eura, na duži rok od 30 godina, klijent koji je izabrao kombinaciju fiksne i promjenjive kamate prvih pet godina plaća 2,50 posto, a nakon toga promjenjivu 3,295 posto (6-mjesečni Euribor+0,7 postotnih bodova), dok EKS iznosi 3,65 posto. Mjesečni anuitet iznosi 410,89 eura prvih pet godina, a zatim 447,97 eura. Ukupno se banci plati 160.815 eura.

Visina i vrsta kamatne stope u Erste banci ovisi i o tome ima li klijent primanja kod njih, no nakon promjene Zakona o potrošačkim kreditima, od 20. studenoga 2026., visinu kamatne stope više neće biti moguće uvjetovati primanjima u banci. Kamata ovisi i o tome je li ugovorena polica osiguranja te financira li se nekretnina energetskog razreda A+ ili A (kamatna stopa niža za 0,1 postotni bod). Kod stambenih kredita koji nisu osigurani hipotekom fiksne kamatne stope trenutačno su u rasponu od 3,20 do 3,50 posto (EKS od 3,28 do 3,56 posto), a kod kredita osiguranih nekretninom od 2,90 do 3,50 posto (EKS od 3,34 do 3,82 posto). U ponudi je i kombinirana kamatna stopa, fiksna prvih pet godina, od 2,50 do 3,10 posto, a nakon toga promjenjiva, od 3,295 (6M Euribor + 0,7 postotnih bodova) do 3,795 posto (6M Euribor + 0,9 postotnih bodova), EKS od 3,45 do 3,86 posto. Naknade nema, no plaćaju se procjena, police osiguranja i javni bilježnik.

Kod procjene kreditne sposobnosti uzimaju u obzir i dodatne prihode od najma, mirovine ili drugih stalnih primitaka, pod uvjetom da su uredno evidentirani i kontinuirani. Kod osoba zaposlenih na određeno vrijeme, obrtnika, paušalnih obrtnika, freelancera i zaposlenika digitalnih platformi oslanjaju se na porezne podatke i druge pokazatelje. Prosječna dob korisnika kredita je oko 30 godina, a maksimalna u trenutku otplate 70. Traže minimalni udjel – 10 posto za kupnju stana, a 20 posto za kupnju kuće. Uz standardne instrumente osiguranja, polica kredita, života ili osiguranja od nezgode kod njih je opcionalna i snižava kamatu. Nemaju posebne kredite za mlade ili specifična zanimanja, ali imaju ugovore s nekim tvrtkama, javnim ustanovama ili stručnim udruženjima o povoljnijim uvjetima za njihove članove ili zaposlenike. U prvih šest mjeseci odobrili su oko 2100 stambenih kredita u iznosu od 270 milijuna eura, nešto više nego u istom razdoblju lani.

Cijeli proces usporedbe i odabira do realizacije kredita mogu obaviti i posrednici. Vjeko Peretić pojašnjava da u tom slučaju provjeravaju kreditnu sposobnost, analiziraju desetak kreditnih ponuda devet najvećih banaka te prikupljaju i provjeravaju i dokumentaciju nekretnine, koordiniraju procjenu, komunikaciju s bankom, prodavateljem, agencijom za nekretnine, javnim bilježnikom i ostalim sudionicima. Ako se traži osiguranje, njihovi licencirani zastupnici pomažu ga odabrati iz ponude 13 osiguravatelja, a ako se radi o izgradnji, provjeravaju troškovnik, faze financiranja i mogućnosti isplate kredita po etapama.

– Zbog izvrsnog sustava analize i pripreme te velikog iskustva, naši klijenti, osim znatne uštede vremena i živaca, uspijevaju realizirati najpovoljnije kredite usklađene s njihovim željama. Pritom je cijena kredita, odnosno niža kamatna stopa, samo jedan, a često ne i najvažniji parametar cijelog kompleta benefita i ušteda – kaže Peretić.

Trošak provizije snosi banka jer na taj način potiče učinkovite vanjske posredničke kanale, bez povećanja troška za klijenta u bilo kojem segmentu. On je najčešće i niži.

– Zbog toga se klijentu ne isplati kretati u samostalnu "borbu" za pregovaranje uvjeta. Na nekim se tržištima čak od 60 do 70 posto svih kredita realizira uz profesionalnu pomoć posrednika, s obzirom na to da je ondje zaštita potrošača kroz nekoliko generacija jedinstvenih europskih zakona o kreditiranju učinila rad i proces kreditnog posredovanja maksimalno transparentnima – argumentira posrednik.

– Najčešća zabluda građana je da oni biraju banku i uvjete poput nekog proizvoda na polici trgovine ili web-shopa. Istina je da banke prilagođavanjem i pažljivim kreiranjem kreditnih linija zapravo odabiru kakve klijente žele. To se vidi u različitim pristupima naoko sličnim procjenama kreditne sposobnosti, politikama prihvatljivog rizika i cijelom skupu popratnih parametara koji u praksi čine razliku. Često neka banka ima najpovoljniju kamatnu stopu, ali kod nje možda nećete moći dobiti traženi iznos jer klijentu neće priznati određenu vrstu primanja ili neće financirati nekretninu u fazi u kojoj je trenutačno. Druga banka može imati nešto drukčiju cijenu kredita, ali će klijentu omogućiti potreban iznos ili jednostavniju realizaciju. Zato usporedba nije samo pitanje "gdje je najniža kamata", nego gdje klijent zaista može realizirati kredit pod uvjetima koji odgovaraju njegovoj situaciji – pojašnjava Peretić.

Ističe da popratni troškovi uz kredit mogu iznositi i dodatnih deset posto kupoprodajne cijene. Uz uobičajenih nekoliko tisuća upita, uglavnom klijenata u 30-im i ranim 40-im godinama života, posljednjih mjeseci bilježe veći broj onih koji se pripremaju i provjeravaju kreditnu sposobnost prije nego što pronađu nekretninu.

– Najčešća pogreška je da građani prvo pronađu nekretninu, a tek onda provjeravaju mogu li je financirati. Tada su često već emocionalno vezani za nju, a još ne znaju koliki im je stvarni budžet. Jedna od najčešćih zabluda je da je najniža kamata automatski najbolja ponuda. Druga je da odbijenica u jednoj banci znači da ne može dobiti kredit nigdje. Česta je i zabluda da banka gleda samo plaću. Gledaju cijeli profil klijenta: vrstu primanja, stabilnost zaposlenja, postojeće obveze, urednost otplate, kućanstvo, nekretninu i rizik cijelog plasmana – svjedoči posrednik.

Nakon stupanja na snagu strožih kriterija banke su, kaže, pažljivije u procjeni koliko se klijent može zadužiti i pod kojim uvjetima. To ne znači da kredite ne odobravaju, nego da je priprema važnija nego ranije.

Fintastic surađuje i s agencijama za nekretnine, i sa strane kupca koji je traži, ali i na zahtjev agencija provjeravaju može li klijent financirati kupnju. Opisuju i dva primjera u kojima bi klijentima samostalno bilo teško riješiti situaciju s bankom. Prvi je kupnja stana koji je bio u izvanknjižnom vlasništvu, a nekretnina je povijesno bila povezana s vlasništvom Grada Zagreba. Dokumentacija je postojala i tijekom povijesti je sve bilo evidentirano, ali je trebalo povezati dokumente i jasno objasniti pravnu situaciju do razine da se može kvalitetno prezentirati banci. Drugi tipičan primjer iz prakse je kupnja novogradnje u fazi u kojoj dokumentacija još nije finalizirana, primjerice, prije uporabne dozvole ili u trenutku kada banka ne može odmah financirati kupnju na isti način kao kod dovršene nekretnine. Tu je važno unaprijed znati koja banka može pratiti određeni model kupnje, kako treba izgledati dokumentacija, u kojem trenutku ide procjena i kako se usklađuju rokovi isplate s prodavateljem ili investitorom.

– Da je klijent sam krenuo od banke do banke, vrlo vjerojatno bi izgubio puno vremena ili bi odabrao banku koja uopće ne može pratiti njegov slučaj – poentira posrednik.

Uza sve opisane zahtjeve, gotovo da nema slučaja koji je lako "pratiti". Problem hrvatskog stanovanja nije samo u tome što su "kvadrati" skupi. Problem je što se vlastiti dom, desetljećima bio simbol sigurnosti, pretvorio u privilegij: pitanje više nije samo kako kupiti stan, nego tko si ga još može priuštiti bez pomoći obitelji ili nasljedstva. Ostaje bajka u kojoj rad nije jamstvo dostojanstvenog stanovanja iz Ježurkine poante: Vrijedan sam,/radim,/bavim se lovom/i mirno živim/pod svojim krovom.