Prekomjerno granatirani Bačićev Zakon o zgradama prošao ocjenu ustavnosti

Jedan od Bačićevih prekomjerno granatiranih zakona od strane oporbe i javnosti, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada prošao je ocjenu ustavnosti, i to dok je Ustavni sud bio još u punom sazivu, te "samo" s dva i to djelomična izdvojena mišljenja u vezi s tri zakonske odredbe. Na 71 stranici odluke Ustavni sud odbio je zahtjev 31 oporbenog zastupnika za ocjenu tri zakonske odredbe, te nisu prihvaćeni prijedlozi za ocjenu ustavnosti ukupno 16 odredbi koje je podnijela udruga "Spasimo male obiteljske iznajmljivače" i 239 fizičkih osoba. Dok se kritiziralo Bačićeve zakone, mediji su o tome opširno pisali, ali sada kad je zakon prošao ocjenu ustavnosti i to perfektno, gotovo jednoglasno, to medije više ne zanima. 

Prigovarano je da ZUOZ uvodi diskriminaciju jer se, za razliku od djelatnosti kratkoročnog najma, za obavljanje (loše definirane) tihe i mirne djelatnosti ne traži prethodna suglasnost "nejasno definirane" dvotrećinske većine suvlasnika zgrade; nisu propisani uvjeti pod kojima se suglasnost može odbiti, i što ako se naknadno povuče, niti je propisana sudska kontrola opravdanosti odbijanja davanja suglasnosti; kratkoročni najam je pogrešno dijagnosticiran kao uzrok nastanka negativnih učinaka na priuštivost stanovanja i kvalitetu života u zgradama, te su ograničenja takvog najma nesvrsishodna i ograničavaju pravo vlasništvo i pravo na rad; hoteli i iznajmljivači u kućama su u povoljnijem (monopolskom) položaju u odnosu na vlasnike stanova u kratkoročnom najmu; tko će utvrđivati rodbinsku (ne)povezanost osoba u najmu stana.

Ustavnom sudu nije sporna definicija "mirne i tihe djelatnosti" kao što su knjigovodstveni, javnobilježnički ili odvjetnički uredi za razliku od usluga vježbanja, plesa, organizacija proslava, igraonica koje stvaraju buku ili vibracije koje se čuju u susjednim stanovima. Gramatičkim tumačenjem može se tumačiti da onaj tko obavlja takvu djelatnost ne bi smio napustiti stan, ali to bi bilo suviše usko tumačenje te zakonske odredbe, što nije bila intencija Vlade ni zakonodavca. Konkretni prijepori u tumačenjima rješavat će se po ustavnim tužbama, a ne u postupku ocjene ustavnosti.

Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine očitovalo se da je proteklih godina zabilježen porast broja stambenih jedinica u zgradama koje se koriste za turistički najam (djelatnost kratkoročnog najma), što zbog česte smjene turista stvara prekomjernu buku, oštećenje zajedničke imovine..., čime se narušavaju prava ostalih stanara na mirno i nesmetano uživanje njihova prava vlasništva. Takvi su prigovori istaknuti i u Izvješću Pučke pravobraniteljice za 2024. godinu. Uz to kratkoročni najam smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja i pogoduje poskupljenju stanova te iseljavanju stanovništva na periferiju gradova. Ti su problemi uočeni i u drugim zemljama, posebno u Španjolskoj, Grčkoj, Njemačkoj, Portugalu i Italiji. Ustavni sud je uočio da je pravna regulacija kratkoročnog najma u europskim državama različita, manje ili više stroga. I u Hrvatskoj se to moglo drukčije regulirati, možda i bolje, ali to ne znači da je zbog toga postojeće rješenje neustavno, niti Ustavni sud ocjenjuje koji je model bolji. Zakonodavac je ovlašten odlučivati o uvjetima i načinu upravljanja i održavanja zgrada, a Ustavni sud može jedino ispitati udovoljavaju li propisana rješenja zahtjeve razmjernosti, odnosno je li postignut legitimni cilj u javnom interesu, odnosno jesu li propisane mjere bile nužne, prikladne i razmjerne s obzirom na željeni legitimni cilj.

Ministarstvo je istaknulo da se zbog porasta cijena nekretnina i nepovoljnih uvjeta na tržištu Hrvatska suočila s izazovom pristupačnosti stanovanja, koji pogađa osobito mlade ljude i obitelji koje žele kupiti prvu nekretninu. Riječ je o složenom problemu za koji je nužna sveobuhvatna reforma, u sklopu koje je izmijenjen niz zakona (o ugostiteljskoj djelatnosti, o lokalnim porezima). U pripremi je Zakon o priuštivom stanovanju. Hrvatski građani (i portugalski) zadnji u EU iseljavaju iz roditeljskog doma te nedostaje od 230 do 280 tisuća stambenih jedinica kako bi stopa napučenosti kućanstava bila na razini EU, što se negativno odražava i na demografsku sliku RH. Ustavni sud je zaključio da je sprečavanje smanjenja dostupnosti stambenog fonda za dugoročno rješavanje stambenog pitanja osobito mladih ljudi i obitelji i podizanje kvalitete stanovanja u zgradama, legitiman cilj zakonodavca.

Država ima obvezu brinuti se za pravedan socijalni poredak pri čemu zakonodavac ima širok prostor slobodnog odlučivanja, odnosno Ustav dopušta državi da donese ili primjeni zakone koje smatra potrebnima, a ZUOZ za Ustavni sud predstavlja "pravno valjano ("zakonito") miješanje države u imovinska prava adresata" tog zakona.

Što se tiče razmjernosti mjere pribavljanja suglasnosti dvotrećinske većine suvlasnika stanova u zgradi, kratkoročni najam nije u potpunosti onemogućen. Legitimno je suzbiti stambenu krizu prouzročenu nestašicom nekretnina za dugoročno stanovanje. To je problem i niza članica EU, uzrokovan vrlo širokom mogućnošću slobode kretanja ljudi, usluga i kapitala na zajedničkom tržištu EU-a. Stoga je za Ustavni sud zakonsko ograničenje kratkoročnog najma nekretnina u stambenim zgradama ne samo moguće opravdavati legitimnim ciljem suzbijanja nedostatka nekretnina za dugoročno stanovanje, već je to u skladu i s načinom na koji se taj uvjet primjenjuje u praksi Suda EU. Kratkoročni najam u privatnim kućama koje nisu u suvlasništvu više osoba nije zabranjen. Ustavni sud nije utvrdio ni dostupnost alternativnih mjera koje bi bile manje ograničavajuće od osporavane mjere. Rad inspekcija je i Sud EU ocijenio nedovoljno učinkovitim jer se s kaznama djeluje kad je šteta za dugoročni najam već nastala..

Zakonodavac po ocjeni Ustavnog suda inzistiranjem na suglasnosti 2/3 većine suvlasnika vodi računa i o sigurnosnom aspektu stanovanja, s obzirom na povećanu cirkulaciju nepoznatih osoba koje nisu osobno vezane uz zajednički stambeni prostor. Neograničeni kratkoročni najam u stambenim zgradama time prijeti osjetnim urušavanjem osobnog mira dugoročnih stanara koji predstavlja bitno obilježje privatnosti osobnog doma. Posljedično, ugrožava njihovu osobnu dobrobit, a moguće i njihovo zdravlje. Ustavni sud ističe da prostor stambene zgrade nije javni prostor niti komercijalni prostor, već prostor koji je kolektivno namijenjen stanovanju i čija je pravna narav, u svim europskim sustavima, definirana suživotom suvlasnika koji dijele zajednički prostor uz obvezu međusobnog uvažavanja. Pravo na poštovanje privatnog i obiteljskog života, odnosno pravo na dom, privatnost i osobnu sigurnost, zaštićeni su su člankom 35. Ustava, odnosno člankom 7. Povelje i člankom 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Dok članak 50. Ustava propisuje da je poduzetničke slobode i vlasnička prava dopušteno zakonski ograničiti radi zaštite interesa sigurnosti i zdravlja ljudi.

Ustavni sud ističe da velik broj pravnih sustava država članica EU-a dopuštaju suvlasnicima da statutom zgrade ili odlukom skupštine suvlasnika zabrane ili ograniče kratkoročni najam. Francusko Ustavno vijeće je nedavno potvrdilo ustavnost zakona kojim je propisano da je skupština suvlasnika pravilima kućnog reda dužna propisati je li turistički najam dopušten ili nije, pri čemu odluku donosi glasovanjem s dvotrećinskom većinom. Takva rješenja imaju i Njemačka i Nizozemska, dok u Italiji odluka "skupštine" suvlasnika mora biti jednoglasna. Za turističko iznajmljivanje etažne nekretnine koja je namijenjena za stanovanje u Austriji potrebna je jednoglasna suglasnost svih suvlasnika jer ponavljani kratkoročni turistički najam predstavlja promjenu namjene stambenog objekta. U Sloveniji je u zakonodavnoj proceduri rješenje slično hrvatskom. Španjolska je u ožujku 2025. izglasala Zakon o horizontalnom vlasništvu (LPH) koji propisuje da je turistička namjena stana u etažnoj zajednici zabranjena osim ako zajednica suvlasnika to izrijekom ne odobri tropetinskom većinom (60 %) vlasnika i suvlasničkih udjela, pri čemu stanarska zajednica može odobriti i povećanje zajedničkih troškova za do 20 % za one koji obavljaju turističke najmove. Svi ti modeli počivaju na pravu suvlasnika stambene zgrade da kolektivnom odlukom reguliraju ili isključe kratkoročni najam, obrazlaže Ustavni sud.

Na pitanje tko će utvrđivati (ne) postojanje rodbinske povezanosti osoba u najmu, US navodi da je to stvar ocjene u svakom pojedinom slučaju. To što su i vlasnici stanova koji ga već koriste za kratkoročni najam dužni u roku od pet godina prikupiti suglasnost stanara samo je "neprava ili kvaziretroaktivnost" koja za razliku od prave retroaktivnosti može biti dopuštena, ako je takvo zadiranje u postojeće odnose opravdano javnim interesom, odnosno ciljem koji ima veći društveni značaj od pravne sigurnosti na koju su subjekti određenog pravnog odnosa računali.

Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje, osim iznimno mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine, odredbe su zbog kojih su dvije sutkinje pisale izdvojeno mišljenje. Ministarstvo je u očitovanju istaklo da slična ograničenja imaju i druge članice EU te da je riječ o mjeri s kojom se htjelo postići uredni izgled uličnih pročelja, očuvanja i izgleda zgrada, kulturnog, povijesnog i društvenog obilježja zgrada, unaprjeđenju životnog i radnog okoliša te zaštiti okoliša. S tim da se ta mjera odnosi samo na pročelja višestambenih zgrada okrenuta prema ulici ili trgu, odnosno vidljiva s javne površine, a ne i na ona okrenuta prema dvorištu, parkiralištu... Na prigovor da alternativna rješenja za klima uređaje mogu biti povezana s tehničkim i financijskim poteškoćama, Ustavni sud je odgovorio da to nije od važnosti za ocjenu ustavnosti. Međutim, sutkinjama Sanji Bezbradici Jelavić i Lovorki Kušan, koje se ne slažu s većinskom odlukom u odnosu na tri odredbe (članak 20. stavak 4., te 31. i 32. Zakona), s obzirom na klimatske promjene i porast ljetnih temperatura, život i zdravlje građana važniji su od izgleda pročelja. Izrazile su žaljenje i što takve iznimne brige za izgled naselja nije bilo i kad se donosio Zakon o legalizaciji nezakonito izgrađenih zgrada. Ako je cilj bio očuvanje kulturnih, povijesnih i društvenih obilježja zgrada, onda se zabrana mogla ublažiti propisivanjem zaštićenih zona, dok bi blaža pravila vrijedila za novije dijelove gradova i naselja, kako je to riješeno recimo u Francuskoj i Španjolskoj. Sutkinje su konstatirale da nisu našle niti jednu europsku zemlju u kojoj je na razini države propisana tako stroga i opća zabrana. Sutkinje se ne slažu i da je ustavno rješenje odredbi o nepridržavanju kućnog reda, s mogućnošću izricanja opomene i naknade, ako se suglasi natpolovična većina stanara. Za sutkinje to nije pitanje je li to rješenje najbolje, kako to ocjenjuje većina sudaca, već o ograničenju prava vlasništva i prava privatnosti.