Od razvoja prvih velikih shopping centara do upravljanja nekretninama u vlasništvu međunarodnih investitora, CC Real je proteklih 20 godina bio važan čimbenik u razvoju hrvatskog tržišta komercijalnih nekretnina. U povodu velike obljetnice razgovarali smo sa Svenom Vorihom, osnivačem i managing partnerom kompanije.
Krenimo s najaktualnijim, a to su sportski objekti. Često se spominjalo kako bi novi stadion u Zagrebu većim dijelom bio samostalno financiran od najma prostora za sadržaje kao što su dućani, restorani, trgovine. Takav model postoji i funkcionalan je u zemljama poput Španjolske ili Portugala, no kod nas još nije primjenjivan, čak niti u slučaju Arene. Da li je moguće u Hrvatskoj napraviti takav model, koji bi za njega bili preduvjeti?
Takav model može funkcionirati, ali samo ako se stadion promatra kao cjelogodišnja destinacija, a ne isključivo kao mjesto održavanja sportskih događaja. U hrvatskim uvjetima najveći izazov predstavlja relativno malo tržište i ograničen broj velikih sportskih događanja tijekom godine. Prihodi ostvareni samo na taj način teško mogu osigurati održivost većeg broja poslovnih prostora i dodatnih sadržaja. Iskustva sa zrelih europskih tržišta pokazuju da komercijalni sadržaji uz stadione uspješno posluju tek kada postanu razlog dolaska sami po sebi. To uključuje ugostiteljske, zabavne, trgovačke i druge sadržaje koji svakodnevno privlače posjetitelje, neovisno o sportskom kalendaru. Stadion mora živjeti i kada se na njemu ne igra utakmica. Maksimir u tom kontekstu ima određene prednosti. Nalazi se unutar urbanog područja, dobro je prometno povezan te je lako dostupan pješacima, javnim prijevozom i automobilom. No uspjeh takvog koncepta neće ovisiti samo o lokaciji nego ponajprije o kvaliteti i integriranosti sadržaja. Najveći izazov ovdje je pažljivo osmisliti miks sadržaja koji bi mogao stvoriti novu gradsku destinaciju i mjesto okupljanja tijekom cijele godine.
Od ideje da objekt ima upravitelja koji ne bi bio nužno i vlasnik trgovačkog centra prošlo je sada već 20 godina i on se pokazao očito vrlo uspješnim. Kako se uspjelo održati razinu povjerenja i učinkovitosti poslovanja na ovaj način?
Prije svega, važno je istaknuti da su mnogi shopping centri u svojim začecima u Hrvatskoj imali objedinjenu developersku, vlasničku i upravljačku strukturu. Takav je bio i naš model poslovanja – City Center one West, East i Split smo razvili, centri su bili u našem vlasništvu i njima smo upravljali, a to nam je omogućilo da ih upoznamo u svakom segmentu funkcioniranja te iz prve ruke razumijemo izazove i specifičnosti povezane s njihovim upravljanjem. Vlasnička struktura se tijekom godina promijenila, ali mi smo ostali angažirani kao upravitelji ovih nekretnina. Konkretno, nakon prodaje Easta i Westa južnoafričkom fondu Hyprop, ostali smo upravitelji centara i time postali jedini outsorceani upravitelji objekata u njihovom portfoliju. Povjerenje koje danas imamo kod vlasnika nekretnina rezultat je upravo te stručnosti koju posjedujemo, ali i pristupa prema kojemu svakim objektom upravljamo kao da je u našem vlasništvu, s velikim fokusom i na najmanje detalje. Ono što je svakako bitno jest da CC Real nije zadužen samo za operativno upravljanje objektom. Osim što brinemo o svakodnevnom poslovanju, zaduženi smo i za financijsko upravljanje, investicijsko planiranje, pravne procese, refinanciranja te posebne projekte. Vlasnici očekuju partnera koji razumije cjelokupan životni ciklus nekretnine i može pridonijeti stvaranju dugoročne vrijednosti – a nakon 20 godina poslovanja, mi smo tu na domaćem terenu.
Koji su još poslovni modeli u trgovačkom centru pored najma prostora? Ima li različitih modela kod najma?
Iako zakup i dalje predstavlja temeljni izvor prihoda, moderni shopping centri razvijaju niz dodatnih modela koji povećavaju njihovu profitabilnost. Uz klasične dugoročne ugovore o zakupu za najam fiksnih lokala – koji se kreću od 3, 5 pa i 10-ak godina, sve su prisutniji kratkoročni formati poput pop-up trgovina, sezonskih prodajnih mjesta i manjih prodajnih jedinica, popularno zvanih „otoka“ smještenih u zajedničkim prostorima centra. Dodatni prihodi ostvaruju se i kroz zakup marketinških površina, uključujući digitalne ekrane, billboarde i druge oglasne pozicije, dok pojedini objekti stvaraju vrijednost i kroz komercijalno korištenje npr. krovnih površina. Kada je riječ o modelima najma fiksnih prostora, oni mogu biti fiksni i/ili vezani uz promet zakupnika. Takvi varijabilni modeli dodatno naglašavaju partnerski odnos između shopping centra i zakupnika pa uspjeh trgovine tada izravno doprinosi i uspjehu centra, što obje strane usmjerava prema istom cilju, povećanju prometa i dugoročne profitabilnosti. Zbog svega toga, uspješno upravljanje shopping centrom danas nije samo pitanje popunjenosti prostora. Ključ je u stvaranju okruženja koje potiče rast zakupnika, privlači posjetitelje i kroz različite izvore prihoda kontinuirano povećava vrijednost nekretnine.
Interesantno je kako je južnoafrička grupacija Hyprop kupila City Center One. Odakle interes jedne grupacije s afričkog kontinenta za objekte u Hrvatskoj, pa i u drugim državama Zapadnog Balkana? Kakva su iskustva CC Reala u toj suradnji, je li bilo razmimoilaženja zbog kulturnih i drugih razlika?
Hyprop nije jedini primjer međunarodnog investitora koji je prepoznao potencijal tržišta srednje i jugoistočne Europe. Posljednjih godina interes za trgovačke nekretnine u regiji potaknuli su povoljan odnos cijene i prinosa te stabilni tržišni temelji. U usporedbi sa zrelijim europskim tržištima, kvalitetne nekretnine u Hrvatskoj i okolnim zemljama nudile su više prinose uz značajan potencijal rasta, što je regiju učinilo privlačnom investitorima. Kada je riječ o suradnji s međunarodnim vlasnicima, određene razlike u kulturi i pristupu prirodno postoje, ali ne može se govoriti o razmimoilaženju. Upravljanje shopping centrima zahtijeva razumijevanje lokalnih potrošačkih navika, regulatornog okruženja i specifičnosti pojedinog tržišta, a sve dok pokazatelji poput prometa, profitabilnosti i popunjenosti kapaciteta pokazuju određeni rast, matematika je jasna. Ukratko, investitor donosi dugoročnu viziju i kapital, a mi kao lokalni upravitelj u jednadžbu unosimo poznavanje zakupaca i potreba posjetitelja. Sinergija tih perspektiva stvara preduvjete za dugoročno uspješno upravljanje nekretninom.
Jedna se stvar primjećuje kod domaćih trgovačkih centara, a to je da su oni vrlo popularni zbog ponude hrane. No, niti u jednom nema restorana visoke klase što nije neuobičajeno u drugim zemljama. Zašto, ako trgovački centar ima sve preduvjete poput infrastrukture, parkiranja, logistike…?
Razvoj gastronomske ponude u hrvatskim shopping centrima dobar je pokazatelj promjena koje su se posljednjih dvadesetak godina događale u navikama potrošača. U vrijeme otvaranja npr. City Centera one West, hrana nije bila primarni motiv dolaska, pa koncepti poput food courta jednostavno nisu nailazili na istu razinu interesa posjetitelja u usporedbi s drugim europskim tržištima. Danas je situacija znatno drukčija. Promjene životnog stila, rast kupovne moći i veća očekivanja potrošača učinili su gastronomsku ponudu važnim dijelom ukupnog iskustva posjeta. S druge strane, razvoj high-end gastronomskih koncepata u shopping centrima malo je drugačija priča. Fine dining restorani obraćaju se specifičnoj publici te svoj uspjeh često grade na jedinstvenom ambijentu, lokaciji i ekskluzivnosti, što ih razlikuje od koncepata koji se oslanjaju na velik broj svakodnevnih posjetitelja. Zbog toga takvi formati zasad nisu široko zastupljeni unutar shopping centara na hrvatskom tržištu. Na nama, kao upraviteljima, svakako jest kontinuirano pratiti promjene u navikama posjetitelja i na vrijeme prepoznati trendove koji bi mogli postati relevantni za naše centre, a potom i vlasnicima predložiti prilagodbe kada za njih postoji tržišni potencijal. To u posljednje vrijeme sve više uključuje nove gastronomske koncepte, ali i drukčije formate ugostiteljskih prostora i sadržaje koji odgovaraju novim očekivanjima posjetitelja. Na kraju, upravo sposobnost prilagodbe navikama potrošača dugoročno određuje konkurentnost svakog shopping centra.
Kod nas nije zaživio praktično niti jedan outlet iako je bilo ambicioznih pokušaja stvaranja outlet naselja. Zašto takav oblik trgovačkog središta ne uspijeva kod nas?
Odgovor na ovo je poprilično jednostavan – preduvjet pravih outlet centara jest da postoji određeni broj domaćih stanovnika u okruženju. Ako primjerice pogledamo Beč – samo grad ima 2 milijuna stanovnika, uz to i brojne turiste, a posjetitelji dolaze i iz okolnih zemalja, Slovačke ili Mađarske, koje su u neposrednoj blizini. Time i outlet postaje destinacija na koju ljudi dolaze ciljano. Hrvatska to nažalost nema – sve da zbrojite stanovnike od Zagreba do Splita, pa sve do Ljubljane. Drugi razlog leži upravo u tome što su outleti u blizini glavnih središta pa brandovi ne žele sami sebi konkurirati. Tu je još i potreba za posebnom proizvodnjom koja je potrebna za outlete, a koja onda opet podrazumijeva da mora postojati određena potražnja. Postoje rješenja kojima bi se ovome moglo doskočiti, ali austrijski ili talijanski outlet centri dovoljno su blizu da zadovolje potrebe Hrvata.
Nemamo ni specijaliziranih trgovačkih centara, primjerice, za elektroniku, sport, kućanske uređaje i slično. Zašto, je li razlog premalo tržište?
Djelomično jest, ali još važniji razlog leži u samom razvoju tržišta shopping centara. Hrvatski shopping centri od početka su se razvijali kao destinacije "sve na jednom mjestu". Kupci očekuju da na jednoj lokaciji mogu pronaći modu, sportsku opremu, elektroniku, usluge, gastronomiju i zabavne sadržaje. Iako, postoje određeni shopping centri koji su svoju ponudu definirali poprilično usko, stvarajući miks zakupnika koji je fokusiran prije svega na opremu za dom. Ali izuzev toga, u Hrvatskoj specijalizirani centri imaju manji prostor za razvoj jer su njihove ključne kategorije već integrirane unutar postojećih shopping centara. Hrvatsko tržište nema veličinu koja bi mogla podržati velik broj velikih specijaliziranih formata kakve viđamo na nekim većim tržištima. Koncepti poput velikih tehnoloških centara ili trgovina od desetak tisuća četvornih metara zahtijevaju znatno veći broj kupaca i veću kupovnu moć nego što je trenutno dostupno na našem tržištu. Pristup koji je zaživio kod nas, a to je da shopping centar okuplja različite kategorije i brandove na jednoj lokaciji, kupcima pruža praktičnost, a zakupcima veću frekvenciju posjetitelja, što dugoročno stvara održiviji poslovni model.
Na koji se način formira prostor trgovačkog centra? Dojam je, recimo, da su arhitektonske vrijednosti u drugom planu u odnosu na iskorištenje interijera.
Shopping centar komercijalna je nekretnina i njegova je svrha prije svega stvoriti kvalitetno okruženje za zakupce i posjetitelje. Zbog toga je pri projektiranju uvijek potrebno pronaći ravnotežu između arhitekture, funkcionalnosti i ekonomske održivosti investicije. Naravno da se pritom vodi računa o iskorištenosti prostora jer svaki kvadrat mora imati svoju svrhu. Recimo, kod razvoja centara kojima upravljamo uvijek smo polazili od potreba posjetitelja i zakupaca. Cilj je bio stvoriti ugodan i funkcionalan prostor u kojem se ljudi osjećaju dobro pa smo veliku pažnju posvećivali širokim hodnicima, prirodnom osvjetljenju, preglednosti prostora i cjelokupnoj kvaliteti boravka. Na kraju dana, shopping centar mora istovremeno biti ugodno mjesto za posjetitelje, kvalitetna platforma za zakupce i ekonomski održiv projekt za vlasnika. Najveći kompliment za jedan shopping centar nije nužno arhitektonska nagrada, već činjenica da ga ljudi rado posjećuju, da se u njemu zadržavaju i da se ponovno vraćaju.
Koji su bili najinteresantniji zahtjevi zakupaca u trgovačkim centrima kojima CC Real upravlja? Često je riječ i o poznatim globalnim etiketama, da li je u takvim slučajevima bilo nekih posebnih zahtjeva?
Iskreno, ne bih rekao da smo se susreli s bilo kakvim neobičnim zahtjevom kojeg bi trebalo izdvojiti. Veliki međunarodni brandovi djeluju na brojnim tržištima i uglavnom imaju vrlo jasno definirane standarde koje primjenjuju svugdje gdje posluju. To su zahtjevi koje će isti brend postavljati i u Zagrebu, Beču ili Budimpešti. A ako se uz to uzme u obzir i relativno malo tržište poput hrvatskog, očekivanja zakupaca uglavnom su vrlo dobro poznata. Nekad možemo prihvatiti sve zahtjeve, a nekad dolazimo do kompromisnog rješenja koje je održivo za obje strane pa je najveći dio suradnje usmjeren na pronalaženje zajedničkih rješenja, a ne na pregovaranje oko pojedinačnih zahtjeva.
Kino dvorane su vrlo važan dio trgovačkih centara u nas. No, nisu svi filmovi niti sezone jednako uspješne. Koji je kod njih poslovni model, da li je kino dvorana na takvom mjestu nešto poput showrooma ili se doista može raditi o profitabilnim granama za njihova vlasnika?
Kina su i dalje važan dio ekosustava suvremenih shopping centara, ali njihovo poslovanje specifično je po tome što u velikoj mjeri ovisi o kvaliteti sadržaja koji prikazuju, a nad kojim oni nemaju nikakvu kontrolu. Posljednjih godina industrija je prošla kroz niz izazova, od promjena navika gledatelja do jačanja streaming platformi. Ipak, iskustvo pokazuje da u situacijama kada se pojavi kvalitetan filmski naslov, interes publike i dalje postoji te oni ostvaruju vrlo visoku posjećenost. Prema tome, kina ne možemo promatrati kao showroom - riječ je o poslovnom modelu koji mora biti profitabilan jer u suprotnom ne bi opstao u današnjim uvjetima. Dugoročno gledano, važan su element stvaranja destinacije koja kupcima nudi više od same kupnje.
Ima li Zagreb mjesta za još trgovačkih centara, ako da, gdje bi takav objekt imao svrhe
Teoretski gledano, Zagreb vjerojatno još ima prostora za dodatne maloprodajne kapacitete na pojedinim lokacijama i u određenim formatima. Međutim, ključno pitanje danas nije postoji li tržišna potreba, nego postoji li ekonomska opravdanost za izgradnju potpuno novog shopping centra. Troškovi izgradnje, financiranja i opremanja objekata značajno su porasli, a prihodi od najma ne prate taj rast istom dinamikom. Zbog toga je teško postići povrat na investiciju koji bi opravdao razvoj novog projekta od nule. U većini slučajeva danas je isplativije kupiti postojeću nekretninu i kroz kvalitetno upravljanje repozicionirati je, nego graditi potpuno novi centar. Takav primjer je i Avenue Mall, centar čije smo upravljanje preuzeli ovog ljeta, nakon što ga je akvizirao naš partner InterCapital Real Estate Fund Alfa. U tom centru vidimo veliki potencijal za napredak, s fokusom na prilagodbu novim navikama potrošača. Ukratko, vjerujem da će budućnost ne samo zagrebačkog tržišta značajnije obilježiti upravo to - transformacija i unapređenje postojećih centara, a ne izgradnja novih centara.
Općenito je vjerovanje kako trgovački centar vrlo brzo postane centrifuga koja praktično svu maloprodajnu djelatnost naselja u kojem se nalazi koncentrira u sebi. Je li to doista točno i da li to nužno mora biti loše?
Djelomično je točno da shopping centri privlače značajan dio maloprodajne aktivnosti, ali mislim da je važno sagledati širu sliku. Shopping centri i gradske jezgre u određenoj se mjeri natječu za iste zakupnike i kupce, no istodobno imaju različite uloge i mogu se vrlo uspješno nadopunjavati. Velik broj međunarodnih brandova koji danas posluju u Hrvatskoj vjerojatno nikada ne bi ušao na naše tržište da nije bilo modernih shopping centara. Veliki formati zahtijevaju velike i funkcionalne prostore koje gradske jezgre uglavnom ne mogu ponuditi, ali zato shopping centri jesu mogli. S druge strane, gradske jezgre imaju prednosti koje shopping centri nemaju: nude urbani identitet, snažnu ugostiteljsku ponudu i specifičan doživljaj grada. U europskim gradovima koji uspješno razvijaju oba segmenta vidi se da centri gradova često postaju destinacije za gastronomiju, usluge, turizam i premium koncepte, dok shopping centri preuzimaju ulogu mjesta koja na jednoj lokaciji nude praktičnost, širok izbor i jednostavan pristup. Upravo to se dogodilo nakon otvaranja City Centera one West i East, koji su na zapadu i istoku grada glavnog grada okupili i druge objekte i tako stvorili mikrolokacije na kojima zadovoljavaju potrebe građana koji više ne moraju nužno do centra grada. Zato ne bih rekao da je riječ o odnosu pobjednika i gubitnika. Kvalitetan shopping centar može generirati novu gospodarsku aktivnost, otvoriti radna mjesta i privući brendove koji inače ne bi bili prisutni na tržištu. Istovremeno, uspješne gradske jezgre razvijaju sadržaje koji ih razlikuju od shopping centara i zbog kojih ostaju atraktivne posjetiteljima. (cijeli intervju pročitajte na vecernji.hr)
Otvori KEKS Pay
Dok ima on line kupovine po meni mogu sve trgovine propasti, a naročito shoping centri u koje uopće ne ulazim.