Nuncijata II, novi dubrovački “Beverly Hills”, nije se ni počela graditi, a već ju je zadesila huda sudba: ide na bubanj.
Riječ je o zemljištu vjerojatno najatraktivnijem na Mediteranu, a sigurno i jednom od najatraktivnijih na cijelom svijetu, na zaravni poviše uvale Gruž i pristaništa na kojem se vezuju turistički kruzeri.
S tog terena veličanstven pogled puca gotovo u punom krugu. Lijevo prema Konavlima, Gradu i Lokrumu, naprijed na Gruž, Lapad i modru pučinu, desno na Elafite, Tuđmanov most i Rijeku Dubrovačku. A u zaleđu, povrh Rožata i Mokošice, uzdiže se veličanstvena klisura iz čijeg podnožja izvire Ombla.
U samom središtu spomenutog zemljišta nalazi se crkvica Gospe Nuncijate podignuta davne 1349. godine, po kojoj je cijeli plato dobio ime i kojoj je u 19. stoljeću prigrađena crkva Gospe Lurdske. Okolo crkve je tipični krški kamenjar izložen udarima vjetra i žarkom suncu, obrastao mediteranskom makijom, a od nekadašnjih terasastih vinograda gotovo da nema više ni traga.
No veliko naselje Nuncijata II, koje se tu trebalo graditi na oko 13 hektara, nije bilo namijenjeno dokonim turistima i bjelosvjetskim bogatunima, nego Dubrovčanima, građanima, za svakodnevno stanovanje i rad, velikim dijelom za obitelji hrvatskih branitelja s dubrovačkog područja.
Jamac i sudužnik
A sada će nad većinom zemljišnih čestica Nuncijate II Raiffeisen banka iz Zagreba (RBA) provesti ovrhu kako bi naplatila ukupno potraživanje od 170 milijuna kuna za kredit od 106 milijuna kuna koji je prije devet godina, u srpnju 2007., dala tvrtki Sanabilis nekretnine.
Da Općinski sud u Metkoviću nije u ožujku 2014. donio i objavio presudu u korist RBA, šira javnost ne bi službeno ni saznala da je tvrtka Sanabilis nekretnine d.o.o. zapravo biznis Stipe Gabrića Jambe, bivšeg metkovskog gradonačelnika i saborskog zastupnika, velikog trgovca, neretljanskog kralja mandarina i najvećeg proizvođača poljoprivrednih proizvoda na istočnoj obali Jadrana, ali i građevinskog poduzetnika. Naširoko se, naime, pročulo, čemu su rado pripomogli i mediji, da je banka „sjela“ ovrhom i na Jambinu obiteljsku kuću i više drugih privatnih nekretnina jer je Jambo Sanabilisu bio jamac i sudužnik.
Tek se tada počela do kraja rasplitati priča o “dubrovačkom Beverly Hillsu II”, koju je i sam Jambo u Metkoviću spremno iznio novinaru Večernjeg lista bez ikakva ustručavanja i žaljenja, detaljno i opsežno, makar ponekad pomalo zbrkano. Jambi, naime, mozak radi puno brže od jezika pa najčešće novu rečenicu počinje već na polovici prethodne, prepuštajući sugovorniku da sam pogađa kraj prethodne.
Poduzetnička euforija oko nekretnina i obilje jeftina novca iz inozemstva ponijeli su 2007. i Stipu Gabrića Jambu. Tim više što je nedugo prije toga za 22,5 milijuna eura i 78 tisuća četvornih metara zemljišta na Rašici prodao svoje građevinsko poduzeće GP Dubrovnik pa je raspolagao popriličnim iznosom vlastita novca kojemu je tražio mjesto za “oplodnju”.
A Jambo ima dobro oko za lokaciju. Nema sumnje da je dugo mjerkao Nuncijatu II kao jedino mjesto na kojem se Dubrovnik mogao širiti, pogotovo nakon što je na njezinu kraju bližem gradu već neplanski niknulo divlje, neurbanizirano i infrastrukturom posve neopremljeno naselje obiteljskih kuća Nuncijata I.
Prema prvom urbanističkom planu, onom iz 2005., Nuncijata II je čitava, na svih svojih 13,43 hektara, proglašena zonom sportsko-rekreacijske namjene. Vlasnici terena bile su dvije dubrovačke obitelji, Kostopeč i Felner. No već potkraj 2006. pokrenut je postupak donošenja izmjena i dopuna Prostornog urbanističkog plana uređenja i GUP-a Dubrovnika, u sklopu kojega je Upravni odjel za zaštitu okoliša i prostornog uređenja Grada Dubrovnika predložio da se na Nuncijati “zona M12 (tj. Nuncijata I) proširi prema sjeverozapadu za potrebe izgradnje stanova za branitelje i stradalnike Domovinskog rata”.
Već u siječnju 2007. u Zagrebu je Dragica Koren s temeljnim kapitalom od 20.000 kuna registrirala tvrtku Sanabilis nekretnine d.o.o. i tvrtka je odmah krenula u kupnju parcela na Nuncijati skupa s Jambom osobno. U Dubrovnik je, da bi se upoznala s Jambom i prodala mu svoje zemljište, iz Trsta doputovala gospođa Gracijela Kostopeč čiji je pokojni suprug u međuraću u Dubrovniku vodio Veresijsku banku, a 1945. emigrirao u Italiju. Nuncijatu je stekao nakon što ju je jedan od vlastelina Kaboga založio zbog kockarskog duga, kaže Jambo. Od gospođe Gracijele Jambo kupio je 160.000 četvornih metara.
Goleme transakcije
U teretovnicama izvadaka iz zemljišnih knjiga katastarske općine Sustjepan, na zemljištu u vlasništvu Gabrić Stipe sina Ivana iz Metkovića i Sanabilis nekretnina d.o.o., Zagreb, Ludovika Zelenka 1, u lipnju i srpnju 2007. uknjiženo je u korist Raiffeisenbank Austria d.d. pravo zaloga za dug u iznosu od 106 milijuna kuna, s promjenjivom kamatom od 8,5 posto.
I, doista, u listopadu 2007. Dubrovnik je donio izmjene i dopune GUP-a po kojem je predio Nuncijate II doista i pretvoren u “zonu mješovite namjene, pretežito stanovanje srednje gustoće (neizgrađeni dio naselja)”. Dodatno je prošireno zemljište sjeveroistočno i istočno od crkve za potrebu gradnje stanova za braniteljske obitelji.
Na dubrovačkom Gradskom vijeću promjene GUP-a izglasane su glatko, bez pitanja vijećnika. No zadnjega dana godine 2007. Feral Tribune iz pera uglednog dubrovačkog novinara Luka Braila pitao se “tko je iz dubrovačke gradske uprave Gabriću signalizirao što će se u budućnosti događati s Nuncijatom i Sustjepanom? Uz pomoć kojih veza i trikova tvrtka poput Sanabilisa, s kapitalom od 20.000 kuna i zalogom od 14,5 milijuna eura može obavljati goleme transakcije sa zemljištem?”
Oko pola godine kasnije, sredinom svibnja 2008., nakon što se pročulo da je vlasnik Nuncijate postao Jambo, jedan HNS-ov vijećnik pitao je gradonačelnicu Šuicu kad će se provesti revizija dubrovačke prostorno-planske dokumentacije i “je li ona pogodovala svom prijatelju Stipi Gabriću Jambi”. Gradonačelnica je reagirala vrlo burno i najavila tužbu protiv vijećnika, no poslije se više o tome nije ništa čulo.
“Htjeli su me kazniti”
Na prvi pogled, Jambi se s izmjenama dubrovačkog GUP-a počeo ostvarivati projekt u koji je uložio silan novac, vlastiti i iz kredita Raiffeisen banke. Ali u biti je njegov developerski plan zadobio smrtni udarac! Od 13,43 hektara Nuncijate II čak 5,7 hektara na padini prema Rijeci dubrovačkoj ostalo je „zona sportsko-rekreacijske namjene“. To znači da je Jambo mogao gradnju novog naselja planirati na samo 7,73 hektara. Zbog toga nije suzdržavao bijes. – Ostavili su za sport i rekreaciju mjesta kao da će cijela Italija doći igrati se na mojih šest hektara – kaže.
Za urotu protiv sebe optužio je “političku kliku” tadašnjeg premijera Ive Sanadera, Luke Bebića i ministrice Marine Matulović Dropulić. – Kad su oni skužili da je to moje, premda nije kupljeno na moje ime, jer je firmu osnovala jedna gospođa koja nema nikakve veze sa mnom, onda su oni to isknjižili iz građevinskog. Htjeli su me kazniti zato što sam ih prozvao da rade ono što rade i što se nakon šest godina razotkrilo – rekao je Jambo u razgovoru s novinarom Večernjeg lista.
Unatoč tome, Sanabilis je s novim dubrovačkim gradonačelnikom Androm Vlahušićem 25. siječnja 2010. sklopio ugovor kojim je pristao sa 260 tisuća kuna financirati izradu detaljnog plana uređenja stambenog naselja Nuncijata II. Na natječaju za taj posao kao najpovoljniji ponuditelj izabran je Zavod za arhitekturu Arhitektonskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu.
Tvrtka Sanabilis u srpnju 2010. također je Gradu Dubrovniku podnijela prijedlog da se i 54.000 četvornih metara zemljišta u njezinu vlasništvu iz “zelene i rekreacijske zone” također prenamijeni u “građevno područje mješovite namjene pretežno srednje gustoće”, ali Grad taj prijedlog nije prihvatio. Racionalno objašnjenje za to je da su Dubrovčani željeli padinu brda Gruž prema Rijeci dubrovačkoj očuvati kao zelenu i šumovitu, bez gradnje.
U Zavodu za arhitekturu zagrebačkog Arhitektonskog fakulteta posla oko Nuncijate prihvatila su se dvojica uglednih profesora. Najprije je profesor Mladen Jošić pokušao kroz “divlje naselje” Nuncijatu I provući prometnice i drugu infrastrukturu od grada prema Nuncijati II, ali se to bez rušenja nekih kuća i okućnica pokazalo uzaludnom misijom pa su ceste ucrtane naokolo.
Profesor Miroslav Geng otišao je puno dalje i isplanirao na papiru čitavo naselje, uključujući i onaj njegov dio namijenjen braniteljskim obiteljima. Zamislio je oko 40 kaskadnih nizova kuća i oko 150 dvojnih objekata u čijem bi središtu bile javne ustanove poput dječjeg vrtića, škole, ambulante i drugih, zajedničkih i za stari (“divlji”) i za novi (planski) dio “dubrovačkog Beverly Hillsa”.
U arhitektonskim perspektivama to sve izgleda jako lijepo, ali profesor Geng odmah dodaje da je vrlo upitno bi li se isplatilo dovlačiti cjelokupnu gradsku infrastrukturu tako visoko na brdo za tako malo stanova. Misli da bi za naselje bilo nužno da se ono proširi i na zonu koja je sada ostavljena zelenom te da se u njemu isplaniraju još neki “jači” javni sadržaji.
No svi su ti planovi zamrli. Najprije je donošenje detaljnih arhitektonskih planova ukinuto pa ni profesor Geng ne zna što se dalje događalo s njegovim rješenjima koja je predao Gradu Dubrovniku. Za Jambu je, međutim, najgore bilo to što nije mogao otplaćivati kredit Raiffeisen banci. Ili nije mogao ili je zaključio da je to izgubilo smisao, to je nemoguće znati.
– Dogodilo se to što se dogodilo, kriza u svijetu, koja se iz Amerike prelila k nama zakonom spojenih posuda, najprije u Europu pa onda i u Hrvatsku… Inače, kad bih ja sada imao novca, ja bih ponovno išao u to jer to je nešto na čemu čovjek može zaraditi – kaže Stipe Gabrić Jambo koji se redovno diže u četiri sata ujutro da bi obišao svoje krave, ovce i polja jagoda, mandarina, kupusa, ječma…
“Zvali su me u banku”
– Ja sam putovao svijetom i mislim da ne postoji, ne samo na Mediteranu nego nigdje, bolji komad zemlje od Nuncijate. Međutim, došla je kriza… Kao zadnju dobio sam ponudu jednog engleskog nekretninskog fonda, ali ja sam smatrao da nudi premalo. Ali ja ne plačem, za prolivenim mlijekom se ne plače.
No Jambi sigurno nije bilo ugodno kad mu je banka sjela na obiteljsku kuću, polja i poslovne prostore. – Prije toga mene je banka zvala u Zagreb i ja sam išao u dobroj, ljudskoj vjeri. Ja nisam varalica, ja tog genetskog koda nemam. Ali oni su se počeli ponašati kao pravi lihvari, ovršili su kuću u kojoj ja živim i još puno drugih vrijednih nekretnina, ali oni imaju isti problem kao i svi drugi, ne mogu to ni prodati ni darovati – kaže.
– I onda su oni mene zvali u banku, ima tome nekoliko mjeseci, sjećam se da je bila berba mandarina. Rekli su mi da ne bi htjeli provesti neprijateljsko preuzimanje, nego prijateljsko i tražili su da im prepustim Sanabilis nekretnine i nekretninu na Rašici od 78 tisuća kvadrata. I ja sam na to pristao, potpisao i sad čekam. Moju kuću i neke moje druge nekretnine ostavili bi po strani. Što će biti na kraju, ne znam, ali ja plakati neću, još imam soli u glavi i svojih deset prstiju…
Nakon svega, krug se zatvorio. Na velebnoj Nuncijati, dok u Gružu nije bilo više od nekoliko kuća, bili su vinogradi. Potom je na ime plemićkog kockarskog duga dospjela Dubrovačkoj veresijskoj banci Cvijeta Kostopeča, pa gospođi Gracijeli. Kupio ju je Jambo hipotekarnim kreditom, da bi se sada vratila banci koja je financirala Jamba. Za jedan kamenjar na vjetrometini prilično uzbudljiva povijest. A što će biti dalje s Nuncijatom?
Vjerujući da je ono od prvorazrednog javnog interesa, ne samo za Dubrovčane i dubrovačke braniteljske obitelji, obratili smo se s tim pitanjem Raiffeisen banci u Zagrebu. Odgovor je brzo stigao.„Banka će svoju tražbinu za plasman odobren trgovačkom društvu Sanabilis nekretnine naplatiti u ovršnom postupku, kako je propisano zakonom. Banka u ovom trenutku nema planove za preuzimanje vlasništva nad tvrtkom Sanabilis nekretnine, odnosno nad predmetnim zemljištem.“
Očito, Nuncijata II svakoga se dana može naći na javnoj dražbi. Kao cjelina, ili po dijelovima. Investitori, navalite!
