No, iza rasta cijena, stalne potražnje i sve veće konkurencije stoji mnogo nijansi koje kupci i prodavatelji moraju znati. O aktualnim trendovima, očekivanjima i tajnama uspješne kupoprodaje govori Alen Kurelić, direktor Four nekretnina.
Kako biste opisali trenutačnu ravnotežu ponude i potražnje u Istri i na Kvarneru u odnosu na ostatak Hrvatske?
Tržište nekretnina na Kvarneru i u Istri i dalje se razlikuje od ostatka Hrvatske po snažnijem rastu cijena i stabilnoj potražnji. Bilježimo nastavak rasta: u Istri prosječna tražena cijena kvadrata u 2025. premašila je 3.500 eura, što je rast od više od 7 % u odnosu na lani, dok je u Primorsko-goranskoj županiji rast još izraženiji i prelazi 12 %, što je najviši porast u državi. To pokazuje da je interes kupaca, i domaćih i stranih, i dalje izuzetno snažan, a ponuda kvalitetnih nekretnina nedostatna u odnosu na potražnju. Nekretnine u Istri i na Kvarneru već godinama spadaju među najatraktivnije regije za ulaganje jer kombiniraju more, prirodu, razvijenu infrastrukturu i vrhunsku gastronomsku ponudu. Dodatno, odlična prometna povezanost i blizina granica sa Slovenijom, Italijom i Austrijom čine ove lokacije posebno privlačnim za strane kupce koji traže nekretnine za odmor ili stalni boravak, a time i sigurnu i dugoročnu investiciju.
Koliki je omjer domaćih i stranih kupaca u Istri i na Kvarneru te po kojim se detaljima razlikuju?
U Istri i dalje prevladavaju strani kupci, ponajviše iz Slovenije, ali i iz drugih susjednih zemalja, dok se u Rijeci i okolici, kao i u Gorskom kotaru, većina transakcija odnosi na domaće kupce. Stranci uglavnom kupuju kamene kuće i vile s pogledom na more za odmor ili turističku investiciju, često gotovinom, dok domaći kupci najčešće ciljaju stanove za život i financiraju se kreditima. Zbog već uvedenih strožih uvjeta kreditiranja i promjena u kamatnim stopama, domaći kupci sada planiraju kupnju promišljenije, ali i dalje aktivno traže nekretnine.
Što im je “must-have”, a što “nice-to-have”? Primjećujete li neke nove trendove?
Za sve kupce “must-have” ostaje uredna dokumentacija, lokacija i realan odnos cijene i kvalitete. Kod stranaca to su često pogled na more i mirna lokacija, dok domaći kupci stavljaju naglasak na funkcionalnost stana, blizinu škole, posla i javnog prijevoza. “Nice-to-have” su luksuzni sadržaji poput bazena, vrta, energetske učinkovitosti i dodatnih sadržaja, ali nisu presudni pri donošenju odluke. Novi trend koji primjećujemo jest snažan porast interesa za nekretnine u Gorskom kotru — kupci sve češće traže vikendice i zemljišta u prirodi. Uz to, u Rijeci i na Krku velika je potražnja za stanovima oko 70 m², po cijeni do 250.000 eura, koji se vrlo brzo prodaju.
Koliko je važna profesionalna prezentacija nekretnine: od fotografija i marketinga do pravne sigurnosti?
Profesionalna prezentacija danas je presudna. Kupci prvo selektiraju kroz vizualni i informativni dojam, pa ako taj dio nije na visokoj razini, interes se brzo gubi. Fotografije I eventualno video, precizan opis i jasna pravna dokumentacija značajno povećavaju šanse za bržu prodaju. Profesionalna prezentacija ne znači samo postavljanje oglasa na web – uključuje suradnju s relevantnim portalima za oglašavanje, društvene mreže i sve marketinške kanale koji nisu dostupni privatnim prodavačima bez stručne pomoći. Pravilna prezentacija također podrazumijeva detaljno pregledavanje nekretnine, dokumentacije i pravnih aspekata, kao i prezentaciju svih mogućnosti koje nekretnina nudi, od rasporeda prostora i potencijala za adaptaciju do mogućnosti najma ili ulaganja. U praksi, nekretnine pripremljene na ovaj način postižu znatno veću vidljivost, privlače ozbiljne kupce i prodaju se brže nego one koje nemaju takvu sveobuhvatnu pripremu.
Kako kratkoročni i dugoročni najam oblikuju tržište u Istri i na Kvarneru? Koje tipove nekretnina najviše traže investitori?
Kratkoročni najam i dalje dominira u Istri i na obali, gdje se traže apartmani i manje kuće s turističkim potencijalom. S druge strane, dugoročni najam ima snažan utjecaj u urbanim središtima poput Rijeke, gdje stanove srednje kvadrature traže studenti, mlade obitelji i radnici. Investitori kombiniraju oba pristupa: ulažu u apartmane za sezonski najam, ali i u stanove za dugoročne najmoprimce kako bi osigurali stabilan prihod tijekom cijele godine. Posebno su atraktivni kvalitetni stanovi novije gradnje i adaptirane starogradnje.
Koje lokacije trenutno imaju najveći potencijal rasta i što su glavni pokazatelji da će neka destinacija postati “hot spot”?
Najveći potencijal rasta imaju dijelovi Istre s razvijenom turističkom infrastrukturom i dijelovi Kvarnera poput Krka i Crikvenice, gdje je potražnja stabilna, a ponuda novogradnje još uvijek ograničena. Glavni pokazatelji da lokacija postaje “hot spot” su brza prodaja nekretnina, stalni rast cijena, pojačan interes stranih kupaca i intenziviranje infrastrukturnih ulaganja. Također, sve veći broj građevinskih dozvola u određenoj zoni signalizira da destinacija postaje zanimljiva investitorima.
Što biste savjetovali kupcima, koji su ključni koraci koje treba napraviti prije obilaska potencijalne nekretnine?
Kupcima savjetujem da prije obilaska provjere pravni status nekretnine, definiraju svoj budžet uključujući sve dodatne troškove i informiraju se o prosječnim cijenama na području koje ih zanima. Dobro je unaprijed zatražiti uvid u dokumentaciju, kako bi obilazak bio usmjeren na nekretnine koje su stvarno dostupne i pravno čiste. Ako planiraju kupnju putem kredita, preporučujem da prije obilaska provjere svoju kreditnu sposobnost i mogućnosti financiranja, jer to često ubrzava proces. Naša agencija za nekretnine, sa uredima u Rijeci, Opatiji, Poreču i Puli, surađuje s partnerima – stručnim kreditnim savjetnicima koji u sklopu naših usluga pomažu klijentima da dobiju najbolju moguću financijsku opciju i olakšaju cijeli proces kupnje.
Koji su ključni koraci da se danas uspješno pripremi kupnja ili prodaja nekretnine?
Za kupnju je najvažnije imati dobru pripremu: jasnu financijsku sliku, pregled pravne dokumentacije i pouzdanu agenciju s lokalnim iskustvom. Za prodaju je ključno osigurati urednu dokumentaciju, profesionalno predstaviti nekretninu i realno odrediti cijenu. Transparentnost i pravna sigurnost pritom skraćuju cijeli proces, dok marketinška vidljivost čini razliku u privlačenju ozbiljnih kupaca.
Kako ste izgradili povjerenje klijenata? Koje su prakse koje dosljedno čine razliku?
Povjerenje smo izgradili kroz transparentnu komunikaciju, stručno savjetovanje i brigu o klijentima tijekom cijelog procesa, od prvog kontakta do zaključenja posla. Dosljedno provjeravamo dokumentaciju prije oglašavanja i nastojimo svakom klijentu dati jasne i korisne informacije. Klijenti prepoznaju kada agencija stoji iza onoga što nudi i to je praksa koja čini dugoročnu razliku.
Zašto je važna profesionalna prezentacija nekretnine i koliko ona prosječno skraćuje vrijeme prodaje?
Profesionalna prezentacija ključna je jer je prva komunikacija između nekretnine i potencijalnog kupca. Ozbiljne agencije danas koriste sve raspoložive kanale za oglašavanje, od tradicionalnih poput tiska i vanjskog oglašavanja, do digitalnih platformi i društvenih mreža koje su postale nezaobilazne u dosegu do ciljanih kupaca. Rezultat takvog pristupa je znatno kraće vrijeme prodaje: u prosjeku se ono skraćuje na nekoliko mjeseci, dok se posebno atraktivne nekretnine prodaju gotovo odmah nakon objave.
Otvori KEKS Pay
