Premijeru Zoranu Milanoviću tri je godine trebalo da proda stan, a pošlo mu je to za rukom tek kad je spustio cijenu, baš kao što to sugerira njegov ministar financija Slavko Linić, koji kaže da će uvesti porez na nekretnine koje se ne koriste. Tko ga ne bude mogao platiti, neka nekretnine proda onome tko može. Bankari se nisu pretjerano uzbudili zbog najava da će nekretnine u njihovu vlasništvu biti pod udarom novog zakona o imovini jednako kao i sva druga imovina poslovnih subjekata koja se ne koristi za obavljanje djelatnosti. Bankarska je pozicija puno bolja od pozicije drugih subjekata na tržištu jer oni nisu vlasnici stanova, već hipoteka nad njima, koje se teško mogu oporezivati po tom zakonu.
Upiranje prstom u banke, koje bi država porezima prisilila da jeftino prodaju stanove, može biti namjerno skretanje pažnje s drugih problema koje može proizvesti odluka da se u jeku krize uvede porez na imovinu građana. Ulaskom Hrvatske u EU, stranci će slobodno kupovati nekretnine po Hrvatskoj, pa bi bilo loše da ih domaći vlasnici dočekaju na koljenima i zbog poreznog udara počnu u bescjenje prodavati nekretnine. Država je rasprodala glavninu svoje imovine. Pitanje je koliko je mudro pritiskati građane da i oni to učine?
1. Mogu li hrvatske banke imati problema kao i američke ako dođe do daljnjeg pada prometa i cijena na tržištu nekretnina?
Hrvatske su banke objavile da su potkraj 2011. godine imale oko 36 milijardi kuna teško naplativih kredita (12,4 posto), zbog kojih su morali smanjivati dobit i povećavati rezervacije za moguće rizične situacije. Većinu dugova, oko 25 milijardi kuna, stvorile su tvrtke, a građani su prestali vraćati oko 11 milijardi kuna kredita. Manji dio od ukupno nenaplaćenih 36 milijardi kuna kredita stambeni su krediti – 3,1 milijarda – koje su kupci stanova prestali vraćati. Stambeni je kredit prestao otplaćivati svaki dvadeseti kupac, ali za razliku od Amerikanaca, koji u takvim situacijama naprosto izlaze iz svojih stanova i kuća te ih vraćaju bankama, čime manje-više prebijaju kreditnu obvezu, Hrvati se svog duga ne mogu tek tako lako riješiti.
Dug ostaje čak i kada ga banke svrstaju u loše plasmane i na njihovo ime smanje vlastitu dobit. Banke ne žure s aktiviranjem hipoteka na stanove, već dug prolongiraju, prebacuju na jamce ako ih ima, naplaćuju iz polica osiguranja, a tek kad u tome ne uspijevaju, kreću u ovrhu stanova. Bez obzira na krizu, procjenjuje se da banke godišnje aktiviraju do 200 hipoteka koje su poslužile kao osiguranje stambenih kredita. Češći su slučajevi prisilnih ovrha na imovini poduzetnika koji su otplatu kredita jamčili svojom privatnom imovinom. Hrvatska narodna banka redovito analizira financijsku stabilnost banaka i još uvijek tvrdi da su rezerve bankarskog sektora, pogotovo velikih banaka, dovoljne da izdrže i veće potrese. Standard i socijalni status pogođenih građana ionako je problem njih samih, njihovih obitelji i eventualno države ako dođe do pojave masovnih bankrota.
2. Mogu li hrvatske banke zatražiti od dužnika dodatna jamstva ako procijene da je založeni stan zbog tržišnih prilika izgubio na vrijednosti?
Sve ovisi o tome kakve su ugovore korisnici kredita potpisali. Još je 2009. godine Hrvatska narodna banka obvezala banke da jednom u tri godine revaloriziraju vrijednost nekretnina pod zalogom koji je dan za stambene kredite. Kod poslovnih prostora revalorizacija se provodi svake godine. Revalorizacija bi, prema pravilima HNB-a, trebala biti obveza banke, a morala bi se provesti i o njezinu trošku. Kako je 2012. godina prve redovite revalorizacije, učinci odluke još nisu poznati.
Jedan nam je bankar jučer kazao da njegova banka neće tražiti od klijenata novu procjenu vrijednosti nekretnine, već će za elaboraciju koristiti vlastite i javne podatke o cijenama nekretnina, i o tome izvijestiti HNB. Sudeći po cijenama koje prati DZS, u te tri godine nekretnine su srušene najmanje 15 posto pa je pitanje kako će se HNB postaviti i hoće li tražiti od banaka dodatne osigurače. Bankar s kojim smo razgovarali tvrdi da ne očekuje promjene kod urednih klijenata.
Kod starih kredita ugovorne odredbe ne spominju nikakve revalorizacije, ali kod novijih, međutim, sve češće se sitnim slovima nalazi i odredba da se “korisnik kredita obvezuje na zahtjev banke i o svom trošku dostaviti dokaz o izvršenoj reviziji procijenjene vrijednosti nekretnine u formi i sadržajem koji je prihvatljiv banci”.
3. Hoće li zbog uvođenja poreza na imovinu doći do novog, znatnog pada cijena nekretnina?
Stručnjak za tržište nekretnina Dubravko Ranilović kaže da je premalo elemenata o tom porezu da bi se mogla dati relevantna procjena. Visoke porezne stope sigurno bi potaknule mnoge vlasnike nekretnina na prodaju, što bi stvorilo dodatnu pomutnju na ionako zamrlom tržištu nekretnina. Ako je suditi prema neslužbenim informacijama iz Vlade, novi bi porez za većinu vlasnika nekretnina trebao biti neutralan u odnosu na dosadašnje obveze, visinu komunalne naknade na primjer, a veće porezno opterećenje nametnulo bi se za nekretnine koje nisu u gospodarskoj funkciji ili najmu, nekorišteno zemljište i slično.
Slovenci su, na primjer, predložili poreznu stopu od 0,03 posto – što predstavlja stotinjak eura godišnjeg poreza na stan od 70 kvadrata. Takve porezne stope vjerojatno ne bi rušile tržište nekretnina, ali stope od 0,5 ili 2 posto, koje se iz Vladinih izvora također spominju kao moguće, stvorile bi dodatnu pomutnju.
4. Jesu li stanovi u Hrvatskoj i dalje precijenjeni ako se usporedi kupovna moć stanovništva i cijene stanova?
Da bi kupio stan od 60 kvadrata, prosječno plaćeni Hrvat za njega mora raditi punih deset godina. Hrvatski je indeks priuštivosti nekretnina šest, što znači da se za jednu godišnju plaću može kupiti šest kvadrata stana. Taj je iznos tijekom duljeg perioda bio od 5 do 6 kvadrata, jedan je od nižih u Europi, a na njega su, uz male plaće, utjecale i tradicionalno skupe nekretnine.
U razdoblju od 1997. do 2007. godine cijene su se nekretnina u Hrvatskoj udvostručile. U drugim se državama za godišnju plaću može kupiti 9 pa i do 18 kvadrata stambenog prostora. Godišnje se u Hrvatskoj sagradi oko 15 tisuća novih stanova, a zajedno s rabljenima, prodaje oko 42 tisuće. Na Jadranu i priobalju zaustavljen je pad prodaje, pa i veći pad cijena, ali Zagreb i ostali gradovi na kontinentu i dalje bilježe minuse. Banke dosad nisu pritiskale građevinare da ruše cijene novogradnje kako bi vratili kredite, već su im odobravali reprograme. Ima stručnjaka koji tvrde da su banke time usporile prodaju, no sve je više tvrdnji da nije problem samo u cijeni, već i u kvaliteti gradnje.
5. Hoće li činjenica da je premijer Milanović drastično spustio cijenu svojeg stana utjecati na očekivanja prodavatelja i kupaca, tj. hoće li potaknuti spuštanje cijena?
Ovih je dana objavljeno da je premijeru Milanoviću trebalo tri godine da proda 130 kvadrata stana na Bijeniku, a to mu je pošlo za rukom tek nakon što je cijenu kvadrata spustio na 1300 eura, za punih 700 eura.
– Nisam bio u tom stanu niti mogu komentirati cijenu, ali na toj lokaciji prodavali smo stanove i za niže i za više iznose. Kriza je dovela do velike polarizacije u cijenama ovisno o kvaliteti i mikrolokaciji – komentira D. Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama, koji ne očekuje da će premijerov potez imati utjecaja na kretanje cijena nekretnina.
Kome se žuri i tko mora prodati stan, taj će to i učiniti po cijeni koju može postići, tko ne mora, čekat će povoljniju priliku.
Ulazak neke zemlje u EU dosad je uglavnom pratio i skok cijena nekretnina, no Hrvatska se nalazi u netipičnoj situaciji jer ulazi u zajednicu koja je načeta krizom i tek stvara nove obrasce ponašanja. Kod nas cijene padaju. Očekuje se da će državljani EU u većem broju kupovati po Hrvatskoj, posebno na prostoru uz more i na atraktivnijim planinskim lokacijama u unutrašnjosti.
Tko uvede porez na nekretnine Hrvatima i Hrvaticama - potpisao si je političku smrt, naročito u sadašnjim uvjetima kad se rasprodaje zubno zlato iz ladica i kad se po većim trgovinama masovno prodaju bicikli. Naravno, to znaju i oni koji će se drznuti (financ. ministar LInić će se drznuti, o da!) - pa će krenuti onom M-Ž \"prst za početak\" odnosno napravit će znani potez da će nekretnine biti potcijenjene po vrijednosti porezne osnovice (ispod aktualnih cijena po m2 na slobodnom tržištu), ali će stopa postupno rasti. Na taj način će umanjiti gnjev puka, onako na prvu loptu, a kasnije slijedi cijeđenje via nekretnine po uzoru recimo na Belgiju, koja je doduše bogatija i to znatno od RH, ali ima usporedivu unutrašnju mržnju odnosno nema toga što Hrvat Hrvatu neće napraviti - baš kao što je i tamo slučaj!