Problem je, žale se u Novoj galeriji u Španskom, zgradi na Zagrebačkoj aveniji 104, to što dijelu suvlasnika stanova i poslovnih prostora u poštanske sandučiće stižu dvije uplatnice za pričuvu, i to iz tvrtki Donum Vivograd i Facility C. Odlučili su, naime, pričuvu plaćati Donumu, ali im i dalje, objašnjavaju, dolaze uplatnice koje šalje Facility C. A kulminiralo je, ogorčeni su, kada su zbog neplaćanja toj tvrtki počele stizati i opomene pred ovrhu.
Pitanje liste i (ne)preuzimanja
Lavina problema pak pokrenula se još u kolovozu 2022. – Tada je tvrtka Facility C od bivšeg upravitelja preuzela upravljanje našom zgradom. No prisvojili su je s nepravovaljanom listom potpisa suvlasnika; tvrde da imaju natpolovičnu većinu, a nemaju. Zbog toga od kraja 2023. s njima vodimo sudski spor. Ne žele nam pokazati nikakve dokaze da su pošteno preuzeli upravljanje objektom – govori predstavnica stanara Iva Jakić.
Nakon toga, dodaje, odlučili su sami pronaći novog upravitelja pa su stanari s njom na čelu prikupili potpise više od 51 posto suvlasnika i obratili se tvrtki Donum Vivograd. Međutim, kaže I. Jakić, u tvrtki Facility C to ne žele prihvatiti.
– Nosili smo im liste na uvid, no odbili su ih zaprimiti. Trenutačna je situacija pak takva da jedni stanari plaćaju Facilityju, drugi Donumu. Bilo je i onih koji nikome nisu htjeli plaćati. Facility nas sada zbog svega toga pritišće i zasipa opomenama pred ovrhu, pa čak i one koji redovito plaćaju pričuvu, samo drugom upravitelju, iako dostavljaju dokaze o uplati. Zabrinuti smo i zbunjeni, ne znamo što da radimo, a u zgradi vlada kaos – ističe I. Jakić.
Dodatne probleme stvara i činjenica da se u kompleksu, uz stanove, nalazi i veći broj poslovnih prostora s različitim vlasnicima i zakupcima. – Njihove računovodstvene službe jednostavno ne žele pratiti sve te prepiske, nego samo hoće dobiti uplatnicu i podmiriti je, što još više komplicira situaciju – objašnjava predstavnica stanara.
Zbog dva upravitelja nastaju i teškoće u održavanju zgrade te kod hitnih intervencija i sanacija. – U nekim slučajevima ne možemo popraviti ono što je žurno potrebno jer nam se blokiraju zahtjevi prema osiguravajućem društvu. Radovi zbog toga mjesecima stoje, primjerice sanacija krova, i cijela zgrada trpi – upozorava I. Jakić.
Ivan Rođak iz Donum Vivograda kaže da su upoznati s cijelom situacijom. – Službeno zgradu još nismo preuzeli od tvrtke Facility C jer oni odbijaju predati dokumentaciju i objekt. To stvara vrlo neugodnu situaciju jer dio suvlasnika i dalje plaća njima, a dio nama, zbog čega im šalju opomene pred ovrhu iako uredno plaćaju. Tim suvlasnicima šaljemo kartice uplata kao dokaze jer smatramo da su oni svoju obvezu prema zajednici podmirili – ističe Rođak.
Zbog toga se, dodaje, pred sudom vodi postupak kojim će se utvrditi i koja je potpisna lista valjana. – Ako sud utvrdi da mi nismo pravovaljan upravitelj, naravno da ćemo sve prikupljene uplate sa svog prebaciti na račun upravitelja kojeg odredi, bio to Facility C ili prinudni upravitelj kojeg imenuje – poručuje Rođak.
Kontaktirali smo i tvrtku Facility C, ali ondje su nam rekli da slučaj ne žele komentirati. A iako to ne bi smjelo biti moguće, u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine kažu da se u praksi događalo da u zgradi djeluju dva upravitelja, pri čemu je dio suvlasnika uplaćivao pričuvu jednom, a dio drugom. Razlog je bila pravna nedorečenost prijašnjih propisa, zbog čega je donesen novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji ovu problematiku jasno regulira. Zakon, naime, uvodi pojam funkcionalne cjeline zgrade koja može imati vlastitu zajednicu suvlasnika, pričuvu i upravitelja ako je riječ o dijelu objekta s vlastitim pristupom i zajedničkim za više od četiri stana ili poslovna prostora. Time je propisano da svaki ulaz može imati zasebnog upravitelja iako u Ministarstvu radi učinkovitosti preporučuju da zgradu vodi jedan.
– Međutim, dvostruko upravljanje istom uporabnom cjelinom nije dozvoljeno. Problemi najčešće nastaju kada postojeći, odnosno stari upravitelj ne želi priznati odluku suvlasnika o izboru novog, često zbog spora oko njezine zakonitosti, primjerice zbog nejasnog vlasništva, različitih podataka u evidencijama ili nepostizanja natpolovične većine. U takvim slučajevima pričuvu ima pravo naplaćivati isključivo upravitelj koji je izabran valjanom odlukom suvlasnika, donesenom natpolovičnom većinom. Ako pravna osoba koja nije ovlašteni upravitelj šalje račune za pričuvu, to je protivno Zakonu te može dovesti do prekršajne, pa i kaznene odgovornosti – ističu u Ministarstvu.
Upišite se u registre
Što se tiče naplate putem ovrhe, dodaju, moguća je samo ako je upravitelj zakonito izabran i ovlašten za upravljanje zgradom, u suprotnom takvo postupanje može biti pravno osporeno.
– Suvlasnici imaju mogućnost sudske zaštite, a preporuka je i da njihova zajednica bude što prije upisana u Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada, koje vodi Državna geodetska uprava. Ti će registri, predviđeni Zakonom i pripadajućim pravilnicima, u budućnosti omogućiti transparentniji i pravno sigurniji sustav upravljanja zgradama, čime bi se ovakvi sporovi trebali svesti na minimum – zaključuju u Ministarstvu.
Jel to novi zakon riješio? samo u hrvatistanu