Tko je 2008. godine gotovinom kupio stan u Zagrebu po prosječnoj cijeni od 2100 eura po četvornom metru, još uvijek je na gubitku najmanje 600 eura po kvadratu, a veliki su izgledi da ni za deset godina neće “doći na nulu”. Onima koji su skupe nekretnine kupovali na kredit (koji mu najčešće udvostruči početnu cijenu) preostaje utjeha da bi život u podstanarskom stanu možda bio još i skuplji, a onome kome je kupnja stana bila investicija, za sada se nije isplatila!
Visoke zalihe i niska likvidnost
Istraživači Raiffeisen banke razradili su tri scenarija mogućeg kretanja cijena nekretnina u idućih deset godina. Ove su godine cijene novih stanova pale za 10-ak posto, dok je zaustavljen pad cijena korištenih nekretnina. Prema prvom, pesimističnom scenariju, cijene nekretnina nastavit će padati sljedećih pet godina, a tek od 2022. godine može se očekivati lagani oporavak. Taj crni scenarij ujedno bi bio i crni scenarij za hrvatsko društvo i ekonomiju jer predviđa daljnje osipanje stanovništva, pojačan odljev mladih, slab gospodarski rast, skuplje kamate u odnosu na zemlje u okruženju, slabljenje kune u odnosu na euro te uvođenje netransparentnog poreza na nekretnine, što bi se po zakonu spojenih posuda negativno prelilo na cijene stanova i kuća. Trenutačno su cijene novih stanova u Zagrebu za četvrtinu niže nego što su bile 2008., a u ostatku Hrvatske u laganom su plusu za 4%. Međutim, postoje velike regionalne razlike, s oporavkom tržišta u Dalmaciji i potpunim izostankom potražnje u najvećem dijelu unutrašnjosti zemlje.
– Tržište nekretnina obilježeno je razmjerno visokim zalihama postojećih nekretnina na tržištu, uz nisku likvidnost i slabu potražnju – kaže Zrinka Živković-Matijević, direktorica Raiffeisen istraživanja. Prodaju nije popravio ni pad kamatnih stopa u kombinaciji s laganim oporavkom plaća, zbog kojih su danas stambeni kvadrati dostupniji. Prije 10 godina kvadrat stana stajao je 2,7 prosječnih mjesečnih plaća, a danas 1,8 mjesečnih plaća!
Čeka se jedinstven porez
Realističan scenarij RBA analitičara podrazumijeva stabilizaciju negativnih demografskih pokazatelja, rast zaposlenosti, raspoloživog dohotka, jačanje priljeva sredstava iz EU te daljnje labavljenje kreditnih uvjeta. Pozitivan poticaj na nekretninskom tržištu u srednjoročnom razdoblju mogao bi doći sa zakonskim reguliranjem procjene vrijednosti nekretnina, uz formiranje baze podataka o kupoprodajnim cijenama na razini države, navode autori istraživanja. Njihovo je mišljenje da bi jedinstveni porez na nekretnine “pojednostavnio i učinio transparentnijim postupak oporezivanja”.
– Činjenica je da trenutačno stanje sa zemljišnim knjigama i nesređenim imovinsko-pravnim odnosima otežava uvođenje jedinstvenog poreza na nekretnine. S druge strane, nekretnine u Hrvatskoj su tretirane na vrlo disperzivan način koji narušava transparentnost te oslabljuje ionako odveć slabu investicijsku klimu. Stoga bi se postojeći (para)fiskalni oblici tretiranja nekretnina kroz porez na promet nekretnina od 5%, PDV, komunalne naknade... trebali na jasan i nedvosmislen način pretočiti u jednostavan novi porezni oblik koji će jamčiti viši stupanj transparentnosti oporezivanja i na kraju pozitivno utjecati i na oživljavanje nekretninskog tržišta.
Treći i najbolji scenarij, u kojem bi se tijekom sljedećih 10 godina cijene nekretnina vratile na razine do početka krize, podrazumijeva povratak dijela iseljenog stanovništva mlađe i radno sposobne dobi, aktivniju populacijsku politiku kroz stambene olakšice, znatno poboljšanje investicijske klime, rast gospodarstva oko 3% godišnje, ali i pojačani interes stranih državljana za kupnjom nekretnina.
>> Građevinu će u život vratiti veliki projekti
2000 g.doslo je do promjene DM u Euro.Tko je na primjer imao 100.000 DM ,dobio je u Banci 50.000 Eura.Stanovi prije ove promjene su kostali 2000 tisuce DM m.kvadratni,sada ili poslije te promjene kosta 2000 Eura po mm kvadratnom,dakle 100 posto vise.Cudi li nekoga da se stanovi tesko prodaju?Stanovi ce jos padati po cijenii slijedeci 10 godina,samo zato jer su preskupi.Odnos DM u Njemackoj prema Euru je drugaciji.Place u Eurima su upola manje nego sto je to bilo u DM.Iskreno receno,neznam kako su to rijesile druge zemlje,ali Hrvatska je prvak u matematici i njezine Banke sigurno.