Nekretnine se u Hrvatskoj trže po cijenama koje su od 30 do 50 posto niže od onih koje Porezna uprava priznaje prilikom razreza poreza na promet nekretnina pa zbog takva konstantnog debalansa porezni stručnjaci dvoje jesu li to poreznici sve bliže sindromu naslijeđenomu iz bivše države. Riječ je o vremenima kad je taj porez bio eksproprijacijski – iznosio je čak 60 posto, a kupci su poreznim vlastima prijavljivali niže cijene kako bi platili manji porez. Danas se, pak, na kupoprodaju nekretnina sagrađenih prije 1998. plaća samo pet posto poreza (bez PDV-a), ali i dalje vrijedi mentalitet prošlosti: kupcima se pristupa kao prevarantima, a ugovorene cijene ne priznaju se.
Puni se državna blagajna
– Porezna ima tablice koje nisu usklađene s tržištem. Cijene su pale između 30 i 50 posto, a unatoč izvjesnih korekcija porezni razrez i dalje je za 30 posto veći, ponekad čak i više – kaže direktor i vlasnik Operete Boro Vujović.
Hoće li Slavko Linić mijenjati tablice zbog intervencije premijera? ( Foto: Patrik Macek/PIXSELL)
Iako je zahuktala recesija prepolovila cijene na tržištu nekretnina, porez koji se na kupoprodajne cijene razrezuje, ne prati tržišna kretanja. Drugim riječima, korekcije su prespore, a unatoč eklatantnim dokazima kao što su pad broja kupaca, ali i investicija, zaposlenost ključnih sektora, industrijske proizvodnje i potrošnje, Porezna žilavo drži do svojih tablica. Tako se prema poreznim tablicama vrijednost spornog poslovnog prostora u Sisku (slučaj županice Lovrić-Merzel) i danas procjenjuje kao i prije dvije godine. Je li napuhan sam slučaj, kao što misli Vlada, ili ipak tablice, i to stoga što četvorni metar računaju osam tisuća kuna, pokazat će istraga, no slučaj je po jednoj posebnosti paradoksalan. Naime, Vlado Brkanić, glavni urednik RRiF-a, navodi da Porezna s radošću prihvaća takve kupoprodaje i onda u svojem katalogu, odnosno Pregledu tržišnih vrijednosti nekretnina, takav ugovor služi kao orijentir za izradu novoga kataloga. Riječ je, kaže, o katalogu iz kojeg poreznici uspoređuju cijene koje su ugovorili kupac i prodavatelj pri prometu nekretnina, odnosno uspoređuju cijene iz kupoprodajnih ugovora koji se dostavljaju Poreznoj radi razreza poreza.
– Porezna u pravilu razrezuje više poreza nego što je stvarna tržišna vrijednost nekretnine. Ako je ugovorena vrijednost manja, ne priznaje je, a tako radi zbog punjenja državnog proračuna – objašnjava Brkanić.
Po njegovim riječima, procjena poreznika ne može se uzeti u obzir kao vjerodostojna, a ni knjigovodstvena vrijednost, odnosno nabavna, nije pouzdan kriterij. Naime, na periferiji najčešće investitori ne mogu vratiti cijenu koju su uložili u gradnju budući da ne postoje zainteresirani kupci. Kad ne postoje kupci, to je dodatni faktor koji ruši cijenu, kaže on. Tržište je u Hrvatskoj dovoljno poznato i nije teško doći do procjene tržišne vrijednosti, poručuje Ivan Idžojtić, potpredsjednik Hrvatske komore poreznih savjetnika.
Za njega je paradoksalno što zakon obvezuje Poreznu upravu da procjenjuje tržišnu vrijednost nekretnina, a ona to godinama ne čini na način koji financijska i procjeniteljska struka uvažava pa ni približno tržišnim vrijednostima. Izlaz je, kako tvrdi, u uvođenju reda, ali ne na način da nadolazeći porez na imovinu bude precijenjen te da dovede do tihe eksproprijacije nekretnina i naruši supstancu imovine.
Žale li se javne vlasti?
Iako nije poznato žale li se uopće tijela javne vlasti na porezna rješenja, građani to čine učestalo. Idžojtić zastupa mnoge u postupku protiv Porezne, a kaže da se u pravilu žalbe odbijaju. U odgovoru koji smo dobili iz Središnjeg ureda Porezne uprave, sudeći prema obrađenim prijavama poreza na promet nekretnina u 2012. bilo je 18.011 kupoprodaja stanova, a 2013. godini – 16.278. No, ne radi se o konačnom broju, a obrada je u tijeku. Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak lani je evidentirao 3796 žalbi vezanih za utvrđivanja poreza na promet nekretnina, a svaki četvrti kupac, čini se, lani se žalio.
Za revizoricu Dubravku Kopun ključno je pitanje za porezne obveznike na relaciji Vlade i Porezne uprave, a glasi: – Hoće li tablice Porezne uprave pratiti najavljeno smanjenje vrijednosti nekretnina na tisuću eura po četvornom metru kao što je to najavio premijer Milanović?
U HR imamo četri vrste procjene vrijednosti nekretnine: tržišna koja je najbliža realnoj, bankovna(za hipoteku) koja je daleko najmanja i poreznu koja je bar duplo veća od bankovne....