Vladina mjera da kupcima prvoga stana posudi 200 eura za svaki četvorni metar neće utjecati na oporavak tržišta nekretnina, već će zalediti cijene na nerealno visokim razinama, upozorila je nedavno Maruška Vizek sa zagrebačkog Ekonomskog instituta. A da su cijene nekretnina u cijeloj jugoistočnoj Europi jako precijenjene i da će doći do sloma tržišta, upozorio je prije dvije godine doktor ekonomije s američkog Državnog sveučilišta Ohija, Bugarin Krasimir Petrov.

Petrov je to zaključio na osnovi zapadne metode procjene vrijednosti nekretnina uz pomoć dva temeljna pokazatelja koji služe za ozbiljnu analizu isplativosti kupnje – omjer najma i cijene nekretnine i omjer cijene prema prihodima kućanstva. Prvi indikator dijeli godišnju najamninu nekretnine s kupovnom cijenom, što daje postotni prinos ili tekući povrat investicije.

– U američkoj povijesti tijekom stotinjak godina normalan povrat je 10-12 posto. Povrat od 15 do 20 posto sugerira podcijenjenu nekretninu, a prinos između 6 i 8 posto ili niže govori o precijenjenosti i mogućem balonu koji se može rasprsnuti. Posljednjih su godina povrati u Bugarskoj bili tek oko 3-4 posto i sugeriraju veliki balon jer su nekretnine precijenjene tri-četiri puta – istaknuo je tada Petrov.

Računajući na taj način, za prosječan stan u Hrvatskoj od 65 kvadrata prije dvije godine trebalo je izdvojiti dvije tisuće eura po kvadratu ili platiti najamninu od 350 eura mjesečno – prinos kod nas iznosio je kao u Bugarskoj (3,2). Danas prosječan kvadrat stana u Hrvatskoj (po podacima Burze nekretnina) stoji 1818 eura. Najamnina je pak ostala ista i indikator se nije puno mijenjao (3,5).

Drugi indikator, omjer cijene i prihoda kućanstva, pokazuje koliko je godišnjih zarada prije oporezivanja potrebno za kupnju nekretnine. Ako je potrebna jedna godišnja zarada, riječ je o podcijenjenoj nekretnini, dvije godišnje zarade pokazuju normalnu cijenu, a tri godišnje zarade upućuju na precijenjenost. U Hrvatskoj je prosječna bruto plaća 1070 eura, a ako u kućanstvu rade dvije osobe, za stan od 65 kvadrata po 1818 eura treba izdvojiti 118.170 eura, dakle treba raditi pet godina. Po Petrovu, cijena kvadrata stana u RH trebala bi biti otprilike 600 eura.